別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -29 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子 印  TEL.

鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区神沢１丁目１６２３番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画の整った住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 神沢 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅南西方 230m 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅近くの熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナウイ ルス感染症による市場の停滞から下落傾向であったが、市場の回復に伴い下げ止まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区・天白区等に存する居住環境の良好な住宅地域である。需要者は緑区をはじめとする市内在住又は市 内勤務の一次取得者が中心である。近隣地域は地下鉄駅至近の区画整然とした住宅地域であることから、需要は堅調で あるが、熟成度の高い地域であり、出物は少ない。需要の中心となる価格帯について、土地のみでは３０００万円前後 、新築戸建住宅は５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択し試算している。収益価格は、対象標準地の画 地条件等より、合理的な建物の想定が困難であったため試算しなかった。近隣地域は、自用目的の取引が中心であり、 主たる需要者は、利便性や居住の快適性等を重視して代替不動産との比較検討を行うことから、比準価格の説得力は高 い。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [109.0] 100 [ 92.1] [106.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の人口は増加傾向が続いている。地域経 済は、新型コロナウイルス感染症の影響で停 滞していたが、各種政策の後押しもあり持ち 直しつつある。 地下鉄駅至近の区画整然とした住宅地域であ る。新型コロナウイルス感染症により市場は 停滞していたが、需要は持ち直しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％