別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -28 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久 印  TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区神の倉１丁目１７６番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 徳重 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 徳重駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての熟成度を高めつつある住宅地域である。今後も良好な住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区内で徳重駅を中心とし、駅からは徒歩圏外に位置する住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内及 び周辺の市町に居住または通勤する３０～４０歳代の一次取得者と考えられる。土地区画整理事業により住宅地として 品等が高まりつつあるが、地価は反転し下落基調となっている。市場の中心価格帯は、土地は３，０００万円～４，０ ００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円以上と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、比準価格の査定において多数の代替性のあ る事例が収集できた。一方収益価格は駅からの距離が遠く、戸建住宅が中心の地域で賃貸市場が形成されていないと判 断できるため採用しなかった。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [109.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不動 産需要が減退し、緑区の住宅地の市場性は低 下している。 良好な住環境を維持しており地域要因につい ての格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％