別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -23 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也 印  TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区桶狭間清水山１２０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 南大高 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南大高駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ区画整理後の住宅地域であり、熟成度をより高めながら推移していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及びその近郊に居住、通勤する一 次取得者が中心である。当区内の住宅地に対する需要はインフラ整備及び土地区画整理等の影響で堅調に推移している 。土地は総額１５００～２０００万円程度、新築の戸建住宅は３５００～４０００万円程度が需要の中心となる価格帯 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格に ついては、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価 格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適 否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.2] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症等の影響で、景気 は悪化傾向にあり、不動産市場の動向はやや 弱含みであり、今後も予断を許さない状況に ある。 地域内に大きな変動要因はないが、地価は弱 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％