別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 名古屋緑 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -17 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区細口３丁目１４９番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い丘陵地の住宅地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 徳重 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　９ ｍ市道 交通 施設 徳重駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする地下鉄桜通線「徳重」駅の開通により利便性が向上した住宅地域であるが、以後住 環境に影響を与えるような特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及びその近郊に居住する一次取得者が中心 である。個人間の売買等もみられるが、不動産業者による分譲が主体で、最近では小規模に分割して販売する例が増え てきている。当該分譲を含め、土地のみの総額で２，５００万円前後が需要の中心で、３，０００万円までの取引が大 半で、この額を超える取引は特定のエリアに限定される。分譲を中心に総額としての取引価格はやや下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は賃貸住宅の敷地としては画地規模が小さく間口も狭いため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は住環 境の良好な熟成した住宅地域であるが、比準価格は、近隣地域周辺の住環境の類似する地域内で生起した実際の取引価 格を直接価格判定の基礎としたもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断に立脚し、実証的で 説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [109.0] 100 [107.6] [106.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は現状では 顕在化していないが、金融環境の変化の影響 は持続し、総額が高い物件を中心に下落傾向 が表れている。 戸建住宅中心のほぼ熟成した住宅地域で特段 の変動要因はない。市場の二極化が促進する なか、総額としての地価は天井とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％