別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久 印  TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区鳥澄２丁目７１５番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ションも見られる住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 有松 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 有松駅北方 1.4km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした街区も良好な住宅地域である。標準住宅地域として熟成し特段の変動要因もないので、当 面は現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及びその近郊市町に居住する一次取得者と 想定される。住宅の利便性は概ね良好であるため、堅調な需要は認められ、地価上昇を維持して来たが、反転し下落基 調となった。取引に係る画地規模は２００㎡前後で土地のみの価格で２，７００万円程度と思料されるが、３，０００ 万円台までの需要が中心と考えられ、戸建住宅では４，０００万円台が多いと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の代替性のある事例が収集できた。従 って、比準価格は高い規範性を維持している。一方収益価格は対象地の画地条件等を考慮した場合、賃貸物件を想定す ることが適切ではないと判断されたため採用しなかった。従って本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえて鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [109.0] 100 [100.8] [109.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不動 産需要が減退し、緑区の住宅地の市場性は低 下している。 区画整然とした住宅地域として熟成している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％