別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -36 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字下志段味字池段寺９５１番３ (下志段味９２街区４番２) ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、共 同住宅も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 神領 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が進行中 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 神領駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域は依然として未利用地も見られるが、土地区画整理事業の進展とともに、住宅地域としての熟成度は増 している。今後とも地価は比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区北部及び春日井市南部の住宅地域。需要者の中心は、守山区や周辺市域に居住する一次取得者層 である。当地域は土地区画整理事業の進展に伴い、大規模小売店舗が開業するなど住環境の整備が進んだこともあり、 住宅需要は堅調に推移している。価格は新型コロナウイルス感染症の影響でやや弱含みだが持直しの動きも見られる。 土地価格は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であり 比準価格を採用した。比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力が ある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向。新型コロナウイル ス感染症の影響により不動産市場の先行きは 不透明であるが、全般的に地価持ち直しの動 きが見られる。 周辺地域に大規模小売店舗が開店するなど生 活利便性が増しており、住宅地域としての熟 成度が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％