別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -33 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一 印  TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区町南１７１５番 ｢町南１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等がみられる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 守山自衛隊前 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 守山自衛隊前駅南西方 320m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央本線及び名鉄瀬戸線の利用圏内を中心とした守山区及び隣接市区の住宅地域である。需要者の 中心は、守山区居住の一次取得者で、やや地縁的選好性が強い傾向にある。住環境等の面で住宅地域としての優位性が 低いことから、取引は少なく、地価の動きは少ない。建売業者の素地取得も限定される。中心となる価格帯は土地価額 （更地）で１０００～２０００万円台中頃、新築の戸建住宅で３０００万円台中頃までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引 が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経 営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [114.9] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により昨年上半期は愛知県下ほぼ全 域で地価が下落した。下半期に入り名古屋市 と春日井市では、地価は横ばい又は再上昇し た地域もある。 既成の住宅地域であり、住宅地域としてはす でに熟成しており、地価に大きな影響を与え る特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％