別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -32 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃 印  TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区松坂町１１４番１５ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートも見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 白沢渓谷 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白沢渓谷駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であるため、今後とも大きな環境変化はないものと予測する。新型コロナの影響と相俟っ て、鉄道駅より遠隔地に存するため特段の需要増は望めず、地価は弱含み基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区内北部を中心とする住宅地域一円。需要者は区内在住者が大半であるが、圏外からの転入者も見受 けられる。ガイドウェイバスが徒歩圏内に位置するものの、鉄道駅と比較すれば不便さは否めない。新型コロナの影響 は極端な需要減退を招来させてはいないものの、利便性を勘案すれば需給の程度はやや弱い。土地は１５０㎡程度で１ ６００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３１００万円～３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市営住宅等の賃貸物件も認められるものの、自己使用目的の取引が支配的な地域である。市内中心部の遠隔地に位置す るためもともと賃貸需要は乏しく、また、賃貸物件用地としては十分な地積を有していない。従って、採算性を充足す る賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることか ら、市場性を反映した比準価格を採用するとともに、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナに係る住宅地需要への影響は無視 できないものの、極端な需要減退は顕在化し ていない。但し、なお予断を許さない状況が 継続している。 市街地よりやや遠隔地に位置するが、ガイド ウェイバスが徒歩圏内にあるため一定の利便 性を備えている。熟成した住宅地域のため変 化に乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％