別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -24 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区鳥羽見３丁目１３０５番 ｢鳥羽見３－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 守山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 守山駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とした既成の住宅地域として概ね熟成しており、特段の変動要因は見られない。既存建物の建て 替えと、建売住宅の供給により、現状の地域特性を保ちつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区及び北区東部の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層であり、建売素 地の取得を目的とする不動産業者等もみられる。コロナ禍が地価の下押し要因となる一方で、総額の割安感等により建 売住宅を中心に底堅い住宅需要が地価の下支えをしているが、先行きに不透明感を残している。中心となる価格帯は土 地価額で１０００万円台中半から２０００万円まで、新築の戸建住宅で３０００万円台後半までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は守山区西部の住宅地の取引事例から試算し、市場実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅 経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者 は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準 価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向、取引件数は減少傾 向にある。コロナ禍により地価は横這いもし くは下落傾向にあり、先行きになお不透明感 を残している。 既成の住宅地域であり、本地域の地価変動に 影響を及ぼす特別の変動要因は認められなず 、地域内の新規住宅供給も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％