鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０３２７ -34	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	東3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (70,160)
b	Ａ守山０２２５ -14	名古屋市守山区		建付地	（　）	袋地等	南5m市道、中間画地		１住居高度地区31m (70,200)
c	Ａ守山０２０６ -13	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,160)
d	Ａ守山０２２５ -509	名古屋市守山区		更地	（　）	台形	東5m市道、南3.5m、角地		近商高度地区最高45m (80,300)
e	Ａ守山０３２３ -17	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,454	100 [ 83.4]	193,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 119,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	124,576	100 [ 99.9]	124,701		136,000
c	(　 ) 158,391	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.0]	129,159	100 [ 82.9]	155,801		170,000
d	(　 ) 166,877	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	154,957	100 [ 94.0]	164,848		180,000
e	(　 ) 127,105	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,215	100 [ 78.6]	160,579		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

名古屋守山 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,883,172	889,737	2,993,435	2,597,490	395,945	（　0.9756） 386,284	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,983,349 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	ＬＳ2	228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５１㎡、１ＬＤＫタイプ計４戸（各階２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	114.00	90.1	102.74	1,462	150,206	3.0	450,618
							0.0	0
～

～

～

～

計		228.00	90.1	205.48		300,412		901,236
								0

⑨年額支払賃料	300,412 円　×　12ヶ月　＝　 3,604,944 円
⑩a共益費（管理費）	58 円／㎡　×　 205.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 143,014 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,747,958 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 161,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,874,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,236 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,883,172 円　　　　（　 16,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２６　　　　-5	1,416 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,466 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸０６　　　　-5	1,956 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [130.0]	100 [102.0]	1,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,700 円	39,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	262,337 円	4,035,958　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,737 円　（　　　　　　 3,852 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,597,490 円（　　　　　 11,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,883,172 円
②総費用	889,737 円
③純収益　①－②	2,993,435 円
④建物等に帰属する純収益	2,597,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,983,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋守山 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 -23

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小川　友秀

印

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区長栄１８２２番｢長栄１８－３１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	瓢箪山 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

瓢箪山駅南方

240m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り鉄道駅に近い利便性、居住環境の良好な住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守山区内の名鉄瀬戸線、ＪＲ中央本線沿線の最寄り鉄道駅から徒歩圏内にある住宅地域。需要者の中心は
守山区居住の一次取得者が多くを占めるが、他の市区町からの転入も見られる。既成住宅地域における宅地の供給は限
定的で、年前半は一般的要因の影響が見られたものの、利便性、居住環境から底堅い需要がある。需要の中心となる価
格帯は土地で３０００万円～３５００万円程度、新築戸建住宅で４０００万円～５５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺では共同住宅等の収益物件も見られるが
住宅取得目的での取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の相対的信
頼性は低い。従って、収益価格は参考程度に留め、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋守山 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[ 91.1]

[109.0]
100

166,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

守山区の人口は増加傾向にある。コロナ禍の
影響により、景気の先行き不透明感は強いも
のの、当区の住宅需要は比較的堅調である。

瓢箪山駅の徒歩圏内にあり、利便性の良さと
良好な居住環境から、住宅需要の高い地域で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０３２７ -32	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	北5m市道、東5m、角地		１中専高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ守山０２０６ -505	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,160)
c	Ａ守山０２０６ -10	名古屋市守山区		建付地	（　）	袋地等	南西3m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,160)
d	Ａ守山０２０６ -501	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	145,438	100 [ 96.4]	150,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 136,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	132,132	100 [ 87.5]	151,008		165,000
c	(　 ) 148,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.7]	133,285	100 [ 88.2]	151,117		165,000
d	(　 ) 185,040	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 137.4]	133,999	100 [ 87.0]	154,022		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

名古屋守山 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,872,489	907,040	2,965,449	2,584,470	380,979	（　0.9756） 371,683	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,643,791 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	ＬＳ2	228.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（専有面積約５１．３７㎡、各階２戸、計４戸）、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	114.00	90.1	102.74	1,422	146,096	3.0	438,288
							0.0	0
2～ 2	住宅	114.00	90.1	102.74	1,493	153,391	3.0	460,173
							0.0	0
～

～

～

計		228.00	90.1	205.48		299,487		898,461
								0

⑨年額支払賃料	299,487 円　×　12ヶ月　＝　 3,593,844 円
⑩a共益費（管理費）	58 円／㎡　×　 205.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 143,014 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,736,858 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 160,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,863,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	898,461 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,872,489 円　　　　（　 16,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２６　　　　-5	1,416 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,426 円/㎡　月額支払賃料（　 1,422 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２６　　　　-6	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,100 円	39,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	281,740 円	4,024,858　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 907,040 円　（　　　　　　 3,927 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,470 円（　　　　　 11,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,872,489 円
②総費用	907,040 円
③純収益　①－②	2,965,449 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,643,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）