別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -21 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎 印  TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区苗代１丁目７１５番２ ｢苗代１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 小工場等が混在する 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 小幡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ｍ市道 交通 施設 小幡駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な工場や事業所等も混在する住宅地域であり、特段の変動要因がないため、急速な変化は見込めないが、 住宅地需要の外延的な拡大に伴い、徐々に住宅地の割合が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線、ＪＲ中央本線沿線の守山区及び隣接市区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、 守山区及び隣接市区在住の住宅取得目的の一次取得者層である。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域は、小規模な工 場や事業所等も混在する住宅地域を形成しており、需給関係は概ね安定的である。市場での中心価格帯は、土地は２， ０００～２，５００万円程度、新築分譲住宅は３，５００～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名鉄瀬戸線沿線の住宅地の取引事例を中心に採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格である。標準 地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用しない。近隣地域は居住の快適 性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。したがって、本件では単価と総額との関連性に留意 の上、代表標準地との検討も踏まえ、実証的かつ客観的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が先行き不透明な状況下においても 住宅地の需要は相応に認められる。経済情勢 の動向等には、引き続き注視する必要がある 。 小規模な工場や事業所等も混在する住宅地域 で、需給関係は概ね安定しており、地価に影 響を与える地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％