鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０２０７ -7	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
b	Ａ守山０２２５ -519	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ守山０２０７ -5	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	北5.2m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	Ａ守山０２０７ -1	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (60,200)
e	Ａ守山０２２５ -548	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、中間画地		１住居高度地区31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,257	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	123,671	100 [ 118.4]	104,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 128,329	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	106,406	100 [ 105.9]	100,478		103,000
c	(　 ) 111,679	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,014	100 [ 122.4]	91,515		94,300
d	(　 ) 178,389	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.8]	137,338	100 [ 136.6]	100,540		104,000
e	(　 ) 148,544	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	130,189	100 [ 132.6]	98,182		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

名古屋守山 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,524,815	537,696	1,987,119	1,786,680	200,439	（　0.9732） 195,067	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,536,442 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	211 ㎡	18.2 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約７３．５０㎡）を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺の共同住宅と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	87.5	73.50	1,338	98,343	3.0	295,029
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.00	87.5	73.50	1,400	102,900	3.0	308,700
							0.0	0
～

～

～

計		168.00	87.5	147.00		201,243		603,729
								0

⑨年額支払賃料	201,243 円　×　12ヶ月　＝　 2,414,916 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 97,020 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,511,936 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 160,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,519,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	603,729 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,524,815 円　　　　（　 11,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２６　　　　-6	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２７　　　　-3	1,158 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,362
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,396 円	2,679,936　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,696 円　（　　　　　　 2,548 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,786,680 円（　　　　　 8,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,524,815 円
②総費用	537,696 円
③純収益　①－②	1,987,119 円
④建物等に帰属する純収益	1,786,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	200,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,536,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋守山 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 -16

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小川　友秀

印

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区四軒家１丁目１０１６番外				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に病院等が見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　４
ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅北西方

1.9km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守山区、尾張旭市内の既成住宅地域である。需要者の中心は守山区居住の一次取得者が多くを占めるが、
他の市区町からの転入も見られる。地下鉄駅から遠く、前面道路も狭い利便性の劣る地域で、年前半は一般的要因の影
響が見られたものの、相対的な値頃感から需給は安定している。土地は２０００万円～２２００万円程度、新築の戸建
物件は３５００万円～４０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺では共同住宅等の収益物件も散見される
が、住宅取得目的での取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の相対
的信頼性は低い。従って、収益価格は参考程度に留め、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との
検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋守山 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[103.0]

100
[102.9]

[103.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

守山区の人口は増加傾向にある。コロナ禍の
影響により、景気の先行き不透明感は強いも
のの、当区の住宅需要は比較的堅調である。

最寄り地下鉄駅から遠く、前面道路も狭い利
便性の劣る住宅地域であるが、特段の地域要
因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０３２８ -32	名古屋市守山区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
b	Ａ守山０２０７ -35	名古屋市守山区		更地	（　）	台形	東6.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ守山０２２５ -519	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ守山０２０７ -5	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	北5.2m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,710	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	100,956	100 [ 103.8]	97,260	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 111,688	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	108,110	100 [ 108.7]	99,457		102,000
c	(　 ) 128,329	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	106,406	100 [ 103.9]	102,412		105,000
d	(　 ) 111,679	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,014	100 [ 112.2]	99,834		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

名古屋守山 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,603,780	549,005	2,054,775	1,822,130	232,645	（　0.9732） 226,410	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,265,349 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	211 ㎡	18.2 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け３ＬＤＫタイプ（専有面積約７３．５０㎡、各階１戸、計２戸）、駐車場２台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	87.5	73.50	1,382	101,577	3.0	304,731
							0.0	0
2～ 2	住宅	84.00	87.5	73.50	1,451	106,649	3.0	319,947
							0.0	0
～

～

～

計		168.00	87.5	147.00		208,226		624,678
								0

⑨年額支払賃料	208,226 円　×　12ヶ月　＝　 2,498,712 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 97,020 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,595,732 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 165,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,597,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	624,678 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,603,780 円　　　　（　 12,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸０１　　　　-21	1,136 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,382 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２６　　　　-6	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,100 円	25,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	152,005 円	2,763,732　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,005 円　（　　　　　　 2,602 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,822,130 円（　　　　　 8,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,603,780 円
②総費用	549,005 円
③純収益　①－②	2,054,775 円
④建物等に帰属する純収益	1,822,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,073 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,265,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）