別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -12 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外 (上志段味１５６街区１４) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (58,154) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅のほ かに空地もみられる 住宅地域 北6m区画街路 水道、ガス、下水 高蔵寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部第一種低層住居専用地域 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 高蔵寺駅南方 2.3km 法令 規制 ２住居 (58,154) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が進行中の地域である。保留地処分が進捗しており、熟成度の向上が認められる。新型コロナの影 響から不確実性はあるものの社会的インフラの整備と並行して地価は漸次堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上志段味地区内の住宅地域等。需要者の中心は守山区内や周辺市域に在住する一次取得者であり、市外か らの転入者も見受けられる。社会的インフラ整備の進捗に伴い保留地処分が順調で分譲住宅の建設も活発である。また 、新型コロナによる市場への悪影響は避けられないものの、極端な需要減退は顕在化していないとともに供給過剰感も ない。土地は１８０㎡程度で１６００万円程度、新築戸建住宅は３３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的な地域である。利便性等を考慮すれば、今後とも収益 獲得のための土地取引は想定し難いため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であるこ とや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、更に昨今の経済情勢や不動産市場の動向にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 92,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナに係る住宅地需要への影響は無視 できないものの、極端な需要減退は顕在化し ていない。但し、なお予断を許さない状況が 継続している。 土地区画整理中の新興住宅地域であるが、保 留地処分が順調に進捗し、熟成度の向上が認 められる。大半が低層戸建住宅で占められて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％