別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -11 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之 印  TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区森孝東１丁目９１１番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅等 が密集する住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い既成の住宅地域として概ね熟成しており、特段の変動要因は見られない。未利用地もほとんど見 られず、既存建物の建替え等を中心に、住宅地域としての特性を保ちつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区及び尾張旭市西部、名東区北部の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者 層であり、建売素地取得を目的とする不動産業者もみられる。コロナ禍が地価の下押し要因となる一方で、総額の値頃 感等に基づく底堅い住宅需要が地価の下支えをしているが、先行き不透明感を残している。中心となる価格帯は土地価 額（更地）で１０００万円台中半から２０００万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円台中半までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は守山区東部の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共 同住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、 需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件で は比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向、取引件数は減少傾 向にある。コロナ禍により地価は横這いもし くは下落傾向にあり、先行きになお不透明感 を残している。 既成の住宅地域で熟成しており、本地域の地 価変動に影響を及ぼす特別の変動要因は認め られない． 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％