別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋守山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -10 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区小幡北６０２番外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 白沢渓谷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白沢渓谷駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 著しい居住環境の変化はなく、既存建物の建て替え程度に留まるものと予測する。新型コロナの影響から不確実 性はあるものの、住宅地域としての利便性を勘案すれば、地価は概ね横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線沿線の守山区内住宅地域。需要者の中心は区内の在住者等であり、市外からの転入者は少ない 。小幡地区界隈は人気のある地域であるが、当近隣地域はやや遠隔地に位置するため需要は相対的に弱い。新型コロナ による市場への悪影響は避けられないものの、極端な需要減退は顕在化していないとともに供給過剰感もない。土地は １５０㎡程度で１４００万円前後、新築戸建住宅は２８００万円～３１００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅は殆ど認められない一般住宅中心の住宅団地であるため、自用の住宅用地を取得しようとする個人が需要の中 心である。収益獲得のための投資目的土地取引は想定し難く、収益性が取引価格に与える影響は殆どないため収益価格 は試算しなかった。収益性よりも快適性・利便性を重視する地域であることや売買先例を指標として取引がなされるこ とから、実証的な比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナに係る住宅地需要への影響は無視 できないものの、極端な需要減退は顕在化し ていない。但し、なお予断を許さない状況が 継続している。 熟成した旧来からの住宅地域であり、特段の 変動要因は認められない。既存建物の建て替 えがある程度の変化にとどまる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％