鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０２２３ -507	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ南０２２３ -527	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.6m市道、西7.3m、角地		近商 (100,200)
c	Ａ南０２２０ -506	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m国道、南7.3m、角地		近商 (100,300)
d	Ａ南０３２３ -6	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東36m県道、南9m、角地		近商 (100,300)
e	Ｂ南０３２５ -7	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西40m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,506	100 [ 98.8]	139,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 169,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	159,994	100 [ 121.9]	131,250		131,000
c	(　 ) 150,610	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	139,669	100 [ 99.9]	139,809		140,000
d	(　 ) 127,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	128,141	100 [ 94.1]	136,175		136,000
e	(　 ) 130,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	161,735	100 [ 120.0]	134,779		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

名古屋南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,296,915	1,604,209	5,692,706	4,970,670	722,036	（　0.9526） 687,811	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,376,452 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
兼共同住宅	148.00	Ｓ3	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	11.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階～３階共同住宅（各階２戸）を想定。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

共用廊下を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	93.2	138.00	1,958	270,204	6.0	1,621,224
							0.0	0
2～ 2	居宅	130.00	89.1	115.83	1,487	172,239	1.0	172,239
							1.0	172,239
3～ 3	居宅	130.00	89.1	115.83	1,487	172,239	1.0	172,239
							1.0	172,239
～

～

計		408.00	90.6	369.66		614,682		1,965,702
								344,478

⑨年額支払賃料	614,682 円　×　12ヶ月　＝　 7,376,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 369.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,376,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 377,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,166,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,965,702 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,478 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,296,915 円　　　　（　 30,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-17	1,704 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.2]	100 [108.0]	1,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-19	1,860 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.2]	100 [110.0]	1,566
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,500 円	74,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	377,209 円	7,544,184　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 631,500 円	74,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,300 円	74,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,604,209 円　（　　　　　　 6,740 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,970,670 円（　　　　　 20,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,296,915 円
②総費用	1,604,209 円
③純収益　①－②	5,692,706 円
④建物等に帰属する純収益	4,970,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	722,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,376,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-7

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　孝文

印

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区内田橋１丁目１４２４番｢内田橋１－１４－２５｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗や飲食店が混在する近隣商業地域	北西24.5m県道	水道、ガス、下水	豊田本町 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型店舗があるものの、繁華
性がそれ程高くない商業地で
ある。

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

豊田本町駅西方

620m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶがそれほど繁華性は高くはなく、今後は共同住宅等が増えていく可能性があると予測する
。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市南部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、小売店舗・飲食店等を運営する事
業者、収益物件に投資する個人投資家等である。熱田区に近い幹線道路沿いの商業地域であり、集客力のある商業施設
も立地するが、繁華性はそれ程高くはない。中心となる価格帯は、画地規模等によって差異が大きく、一定の傾向は把
握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も見られる地域であり、収益物件に対する需要も一定程度は見込める地域と言える。実際に投資する場合の利
回りが低下傾向にあるが、当該地域にまではその影響はまだ顕在化していない。そのため、収益性を重視して取引され
ているとは言い難く、収益価格はやや低い試算結果となった。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、
収益性を反映した収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[ 99.9]

100
[102.5]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は、不動産市場への影響が比
較的少なかったと言えるが、商業地では出店
需要が弱まり、地価は横這いもしくは弱含み
で推移している。

準幹線道路沿いの商業地としては、画地規模
が小さいものが多く、地価にやや割安感があ
り、今後は共同住宅等が増加していく可能性
がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３１５ -18	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ熱田０３３５ -26	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m市道、東9m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
c	Ｂ港０３２５ -5	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南東30m国道、北東9.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ｂ南０３２５ -7	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西40m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	132,541	100 [ 94.5]	140,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 175,890	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.3]	184,934	100 [ 118.2]	156,459		156,000
c	(　 ) 160,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	149,919	100 [ 109.7]	136,663		137,000
d	(　 ) 130,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	161,735	100 [ 115.0]	140,639		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

名古屋南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,938,437	2,826,088	6,112,349	5,111,160	1,001,189	（　0.9526） 953,733	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,707,929 円　　　　（　 95,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	148.00	Ｓ3	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	238 ㎡	11.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）２階以上は２ＬＤＫ（平均住戸面積５８．１７㎡）の共同住宅を想定。駐車場２台を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	93.0	137.60	2,156	296,666	6.0	1,779,996
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	130.00	89.5	116.34	1,597	185,795	2.0	371,590
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	130.00	89.5	116.34	1,549	180,211	2.0	360,422
							0.0	0
～

～

計		408.00	90.8	370.28		662,672		2,512,008
								0

⑨年額支払賃料	662,672 円　×　12ヶ月　＝　 7,952,064 円
⑩a共益費（管理費）	279 円／㎡　×　 370.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,239,697 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,191,761 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 469,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,914,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,512,008 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,938,437 円　　　　（　 37,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０１　　　　-10	1,511 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０１　　　　-8	1,803 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,000 円	76,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,567,088 円	9,383,761　×　　　　 16.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,400 円	76,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,826,088 円　（　　　　　　 11,874 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,111,160 円（　　　　　 21,475 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,938,437 円
②総費用	2,826,088 円
③純収益　①－②	6,112,349 円
④建物等に帰属する純収益	5,111,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,001,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	953,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,707,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,400 円／㎡）