鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ南０３１５ -2	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北東10.9m市道、南東5.4m、角地		１住居 (70,200)
c	Ａ南０２２３ -507	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ａ南０２０８ -523	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ｂ南０３２５ -6	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,519	100 [ 97.9]	123,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 122,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	116,407	100 [ 91.1]	127,779		124,000
c	(　 ) 137,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,506	100 [ 100.0]	137,506		133,000
d	(　 ) 167,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,633	100 [ 115.0]	145,768		141,000
e	(　 ) 160,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,157	100 [ 106.6]	150,241		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

名古屋南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,093,180	602,881	2,490,299	2,173,280	317,019	（　0.9715） 307,984	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,332,952 円　　　　（　 71,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	57.97	ＬＳ3	173.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	5.4 m x 19.1 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式は店舗、住宅の一棟貸しで、１階店舗、２階～３階住宅の店舗兼住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼住宅	173.91	100.0	173.91	1,496	260,169	3.0	780,507
							3.0	780,507
～

～

～

～

計		173.91	100.0	173.91		260,169		780,507
								780,507

⑨年額支払賃料	260,169 円　×　12ヶ月　＝　 3,122,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,122,028 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,934,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	780,507 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 780,507 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 151,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,093,180 円　　　　（　 30,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０１　　　　-503	1,958 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	1,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,496 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-502	1,734 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,881 円	3,122,028　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,881 円　（　　　　　　 5,853 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,280 円（　　　　　 21,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,093,180 円
②総費用	602,881 円
③純収益　①－②	2,490,299 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,332,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋南 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-3

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　青山　幸憲

印

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区道徳通２丁目５番１				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、営業所、一般住宅が混在する近隣商業地域	南14.5m市道	水道、ガス、下水	道徳 940m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

道徳駅南西方

940m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模店舗・住宅等が混在する既成の近隣商業地域である。周辺の大型商業施設等の影響により、
小売店舗を中心とする商店街としてはやや衰退傾向に推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、南区内の近隣商業地域が圏域であり、主な需要者は物販・飲食等の地場の事業者である。
周辺地域の大型商業施設等との競合等により商業地としての需要は弱いが、地価が背後住宅地と同水準になりつつある
ため、一定の需要も認められる。通常商業地は、画地規模等個別性により価格帯にバラツキが見られるが、需要の中心
となる価格帯は１，５００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、南区西部の既成商店街に位置し、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、
投資目的とする賃貸市場の成熟度は低く、自用目的の事業用地等としての売買が中心である。従って、比準価格を採用
しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[ 99.9]

100
[107.5]

[ 97.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の拡大の影響によ
り経済活動等について厳しい状況にあるが、
不動産市場については実需を中心に持ち直し
つつある。

地域要因に大きな変化はないが、コロナ禍に
よる経済活動の停滞等を反映して、地価は弱
含みに推移すると認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３１５ -2	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北東10.9m市道、南東5.4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｂ南０３２５ -6	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ南０３２３ -17	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m市道、西4.2m、東3.6m、三方路		近商 (90,300)
d	Ｂ南０２０１ -3	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	116,407	100 [ 96.6]	120,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 160,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,157	100 [ 102.5]	156,251		152,000
c	(　 ) 112,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	112,714	100 [ 102.0]	110,504		107,000
d	(　 ) 96,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	114,570	100 [ 88.7]	129,166		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

名古屋南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,238,936	653,737	2,585,199	2,240,960	344,239	（　0.9715） 334,428	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,962,571 円　　　　（　 77,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	57.97	ＬＳ3	173.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	103 ㎡	5.4 m x 19.1 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２～３階部分は居宅で構成する駐車場付店舗併用住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼住宅	173.91	100.0	173.91	1,550	269,561	3.0	808,683
							3.0	808,683
～

～

～

～

計		173.91	100.0	173.91		269,561		808,683
								808,683

⑨年額支払賃料	269,561 円　×　12ヶ月　＝　 3,234,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,234,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,072,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	808,683 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 808,683 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 158,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,238,936 円　　　　（　 31,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-503	1,183 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,645 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸２３　　　　-504	2,154 ( 2,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,753
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,737 円	3,234,732　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 653,737 円　（　　　　　　 6,347 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,240,960 円（　　　　　 21,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,238,936 円
②総費用	653,737 円
③純収益　①－②	2,585,199 円
④建物等に帰属する純収益	2,240,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,962,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,300 円／㎡）