鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -6	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東36m県道、南9m、角地		近商 (100,300)
b	Ａ南０３２３ -17	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m市道、西4.2m、東3.6m、三方路		近商 (90,300)
c	Ａ南０３１５ -18	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ａ南０２２３ -527	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.6m市道、西7.3m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	128,141	100 [ 87.5]	146,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 112,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	112,714	100 [ 80.5]	140,017		140,000
c	(　 ) 106,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	132,541	100 [ 91.6]	144,695		145,000
d	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,519	100 [ 91.6]	131,571		131,000
e	(　 ) 169,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	159,994	100 [ 113.6]	140,840		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

名古屋南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,558,173	6,615,500	21,942,673	19,860,000	2,082,673	（　0.9533） 1,985,412	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	48,424,683 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ6	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	83 ％	400 ％	332 ％	472 ㎡	11.2 m x 45.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階～５階：事務所（フロア貸し、もしくは部分貸し）を想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

地域における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	60.0	180.00	2,130	383,400	3.0	1,150,200
							3.0	1,150,200
2～ 5	事務所	300.00	85.0	255.00	1,930	492,150	3.0	1,476,450
							3.0	1,476,450
～

～

～

計		1,520.00	78.9	1,200.00		2,352,000		7,056,000
								7,056,000

⑨年額支払賃料	2,352,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,224,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,128,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,095,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,056,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,056,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,395,395 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,558,173 円　　　　（　 60,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸２３　　　　-503	2,017 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	2,096	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,039 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸１５　　　　-504	1,758 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,767
c	Ｂ南賃貸１５　　　　-505	2,057 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,487

名古屋南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,411,200 円	28,224,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,615,500 円　（　　　　　　 14,016 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,860,000 円（　　　　　 42,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,558,173 円
②総費用	6,615,500 円
③純収益　①－②	21,942,673 円
④建物等に帰属する純収益	19,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,082,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,985,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,424,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-1

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　青山　幸憲

印

TEL.

鑑定評価額

65,100,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区柴田本通３丁目１４番２外				②地積　(㎡)	472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (83,332)
	1:4	銀行ＲＣ2	中低層の店舗、銀行等が多い路線商業地域	西32.7m国道、背面道	水道、ガス、下水	柴田 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ国道

交通

施設

柴田駅北東方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層店舗、事務所等を中心に中層マンション等も見られる国道２４７号線沿線の商業地域であるが
、店舗（遊技場）等の閉鎖に伴う商環境の悪化（未利用地の長期化等）が懸念される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
奥行価格補正　　　　　　　　　　  -2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、南区及び隣接区の路線商業地域が圏域であり、主な需要者はディーラー・ガソリンスタン
ド・物販・飲食等全国展開する事業者若しくは地場の中小事業者である。自動車交通量は多いが、核となる商業施設は
ない。また、当該路線は、車線が多く且つ自動車通行速度が相対的に速いため、当該地域は通過区間となる傾向が認め
られ、繁華性の面でやや劣る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、南区南部を縦断する国道２４７号沿線に位置し、投資等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認め
られるが、投資目的とする賃貸市場の成熟度は低く、自用目的の事業用地等としての売買が中心である。従って、比準
価格を採用しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    141,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の拡大の影響によ
り経済活動等について厳しい状況にあるが、
不動産市場については実需を中心に持ち直し
つつある。

店舗（遊技場）等の閉鎖による商環境の悪化
（未利用地の長期化等）を反映して、地価は
弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０２２３ -517	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m国道、南9.1m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ南０３２６ -10	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ南０３１５ -18	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,684	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	151,787	100 [ 100.0]	151,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,519	100 [ 95.5]	126,198		126,000
c	(　 ) 96,196	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,523	100 [ 74.2]	128,737		129,000
d	(　 ) 106,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	132,541	100 [ 92.6]	143,133		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

名古屋南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,269,853	6,613,340	21,656,513	19,860,000	1,796,513	（　0.9533） 1,712,616	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	41,771,122 円　　　　（　 88,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ6	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	83 ％	400 ％	332 ％	472 ㎡	11.2 m x 45.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ部分は店舗、２Ｆ以上は事務所で構成する中層店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

中層店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	60.0	180.00	2,280	410,400	7.0	2,872,800
							3.0	1,231,200
2～ 5	事務所	300.00	85.0	255.00	1,900	484,500	5.0	2,422,500
							3.0	1,453,500
～

～

～

計		1,520.00	78.9	1,200.00		2,348,400		12,562,800
								7,045,200

⑨年額支払賃料	2,348,400 円　×　12ヶ月　＝　 28,180,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,180,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,409,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,771,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,562,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,045,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,378,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,269,853 円　　　　（　 59,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸１５　　　　-505	2,057 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,017 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０１　　　　-5	1,942 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,409,040 円	28,180,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,613,340 円　（　　　　　　 14,011 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,860,000 円（　　　　　 42,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,269,853 円
②総費用	6,613,340 円
③純収益　①－②	21,656,513 円
④建物等に帰属する純収益	19,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,796,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,712,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,771,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,500 円／㎡）