鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -9	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東13m、角地		１住居 (80,200)
b	Ａ南０２２３ -523	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、北5.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ南０３１５ -34	名古屋市南区		建付地	（　）	不整形	北西10m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ａ南０２２０ -509	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ南０３２６ -7	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	144,093	100 [ 97.4]	147,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 132,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,073	100 [ 90.6]	139,153		146,000
c	(　 ) 141,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	148,919	100 [ 103.9]	143,329		150,000
d	(　 ) 151,585	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.4]	152,500	100 [ 100.4]	151,892		159,000
e	(　 ) 148,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	146,950	100 [ 100.0]	146,950		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

名古屋南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,316,568	483,835	1,832,733	1,623,160	209,573	（　0.9712） 203,537	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,733,419 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.70	ＬＳ2	131.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	11.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と２階の重層長屋式の共同住宅で、ファミリータイプの平均専有面積約６６㎡の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋式の共同住宅のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	65.70	100.0	65.70	1,487	97,696	1.0	97,696
							1.0	97,696
～

～

～

～

計		131.40	100.0	131.40		195,392		195,392
								195,392

⑨年額支払賃料	195,392 円　×　12ヶ月　＝　 2,344,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,344,704 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,250,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 63,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,316,568 円　　　　（　 15,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-10	1,304 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.6]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸０１　　　　-3	1,566 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,800 円	21,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,235 円	2,344,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,400 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 483,835 円　（　　　　　　 3,314 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,623,160 円（　　　　　 11,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,316,568 円
②総費用	483,835 円
③純収益　①－②	1,832,733 円
④建物等に帰属する純収益	1,623,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,733,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 -5

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓一

印

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区柵下町４丁目２番				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南西5.5m市道	水道、ガス、下水	本笠寺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

本笠寺駅南西方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名鉄名古屋本線、ＪＲ東海道本線沿線の南区中東部の住宅地域であり、南区を始めとして、隣接する瑞
穂区、緑区等も圏域に含まれる。需要者は南区の地縁者を中心に、周辺市区からの転入者も見られる。良好な交通利便
性・住環境から需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地で２，３００万円程度、新築の戸建物件は３，
３００万円～３，７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては居住の快適性、利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市
場性）が指標になる。一方、近隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低くく、収益価格は低
位に求められた。本件では、市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏
まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋南 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 98.0]

100
[ 97.0]

[105.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不透
明感が続いているが、利便性が高く良好な住
環境を有する住宅地については需要は底堅い
。

既存の住宅地として成熟しており、地域要因
に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -27	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	南東7.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ南０３２５ -10	名古屋市南区		建付地	（　）	袋地等	南6.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ南０３２３ -9	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東13m、角地		１住居 (80,200)
d	Ａ南０３２３ -10	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	西5.1m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	Ａ南０２２３ -523	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、北5.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.5]	140,657	100 [ 98.9]	142,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 113,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	161,964	100 [ 100.5]	161,158		169,000
c	(　 ) 163,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	144,093	100 [ 99.4]	144,963		152,000
d	(　 ) 171,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	169,469	100 [ 115.8]	146,346		154,000
e	(　 ) 132,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,073	100 [ 85.5]	147,454		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

名古屋南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,258,924	480,918	1,778,006	1,623,160	154,846	（　0.9712） 150,386	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,497,349 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.70	ＬＳ2	131.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	11.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋式の共同住宅で、ファミリータイプ（平均専有面積約６６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋式の共同住宅のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	65.70	100.0	65.70	1,450	95,265	1.0	95,265
							1.0	95,265
～

～

～

～

計		131.40	100.0	131.40		190,530		190,530
								190,530

⑨年額支払賃料	190,530 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,360 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,194,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,530 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,530 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,258,924 円　　　　（　 15,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-14	1,398 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南賃貸２０　　　　-2	1,346 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,404
c	Ｂ南賃貸１５　　　　-2	1,709 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,677

名古屋南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,800 円	21,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,318 円	2,286,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,400 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 480,918 円　（　　　　　　 3,294 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,623,160 円（　　　　　 11,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,258,924 円
②総費用	480,918 円
③純収益　①－②	1,778,006 円
④建物等に帰属する純収益	1,623,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,497,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）