別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文 印  TEL.

鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区潮見町３７番７外 ②地積 　(㎡) 33,095   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1:2 倉庫 Ｓ1 発電所、石油精製所 等大規模工場の臨海 工業地域 東33m市道、南側道 水道 柴田 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 275.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地の臨海型工業地である 。 街 路 ３３ｍ市道 交通 施設 柴田駅西方 5.2km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海型大規模工場地であり、今後とも現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港に面した臨海工業地域であるが、県内の大規模工場地域も代替・競合関係にある。需要者の中 心は、臨海工業地域の利便性を活用しうる大手事業者等である。コロナ禍の影響により、生産活動・設備投資は落ち込 んだものの、現在は回復しつつある途上である。中心となる価格帯は、大規模工場地のため、個別性が強く、一定の傾 向は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、周辺の類似地域を中心に、コロナ禍以降の取引事例を中心に採用して試算した比準価格は、 直近の不動産市場の実態を反映した試算価格と言えよう。一方、大規模工業地のため、賃貸を想定するのは現実性が低 いことから、収益還元法は適用しなかった。実際に、市場性を重視して取引される地域と言えよう。したがって、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [101.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によって、経済活動は一旦大きく低 下し、企業の生産活動・設備投資も停滞した 。その後回復しつつあるが、以前の水準には 遠い状況である。 臨海型大規模工場地として安定的に推移して おり、今後も同様に推移すると見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％