別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　水谷　明 印  TEL.

鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区河口町２０５番外 ｢河口町２－１１｣ ②地積 　(㎡) 27,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 倉庫、工場兼事務所 ＲＣ3 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ工業地域 西14.5m市道 水道、ガス、下水 港区役所 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    24,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 北の大規模店舗の存在自体が 、その地理的接近性から、大 規模工場地にも変化がある。 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 港区役所駅南西方 760m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場、倉庫等の工専地域なるも、北東方約６００ｍに大規模商業施設「ららぽーと名古屋」開業後の隣接 地域の市場選好性の増加と人口の集中が、潜在的ながら近隣地域へ波及している。将来的には具期化を予測。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の類似地域は、名古屋港周辺の工業地。近隣地域は、中川運河の物流機能を前提とした大規模工場地であっ たが、現在の周囲の状況を概観するに、需要の中心は、物流関連業種に限定される。しかも、北約６００ｍに大規模商 業施設「ららぽーと名古屋」開業後は、工専にもかかわらず、周辺状況が大幅に変化している。因みに、比準過程で採 用した内、工専は現況道路部分を隣地買収したｃのみ。この様に価格形成要因が多様で、成立価格の散布度も高い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の現況を顧慮して、近隣地域周辺の中工場地の事例を中心に採用した。名古屋港臨海大工場地の事例は、価格 形成要因が相違している。近隣地域と価格形成要因を共有、代替競争関係にある事例地から比準した比準価格の規範性 は高い。大規模物流施設の賃貸事例は殆ど無く、賃貸事例の収集も困難な為、収益還元法は適用しない。比準価格を採 用し、単価と総額との関連、市場需給動向等を勘案して、本件標準地の半年間の動向を踏まえ、上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響下でも、株価は高騰し、低金 利政策の維持で、流動性が高く、不動産市場 も比較的堅実であるが、世界経済の先行き不 透明感は増大。 当該地域の地域要因は、中川運河水路と工専 規制のため具現していないが、土地が永久財 である為、物流業者等に対する市場選好性は 、増大している。 個別的要因に、変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％