別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区稲永３丁目８０１番１ ②地積 　(㎡) 25,346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1:2 倉庫兼事務所 ＲＣ4 大規模倉庫の建ち並 ぶ港に近い工業地域 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 稲永 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 稲永駅南方 1.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な倉庫、工場等が集積する臨海部の工業地域であり、概ね現状を維持するものと予測する。物流施設用地 の需要は高く、地価水準は、やや上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域を中心とする県内の工業地域である。需要者の中心は、全国展開する製造業、 物流業等の大手企業等である。新型コロナウイルス感染症の影響等により、需要者たる大手企業の業績は悪化した。た だ、ネット通販の拡大等により全国的に物流施設用地の需要は高く、当該地域でも新規の物流施設が稼働し始めている 。大規模用地の取引自体が極めて僅少であり、個別性も強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広域的かつ時系列的に多数の取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算さ れた。一方、当該地域は、自用目的の取引が中心で、大規模施設の賃貸市場は未成熟であり、類似性の高い賃貸事例の 収集はできず、収益価格は試算できなかった。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準に 、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [102.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症等により製造業の 業績は悪化し、投資意欲は停滞している。物 流施設用地を除き、工業地の需要は全般的に 低調である。 臨海部に近く、浸水リスク等は依然として懸 念されるが、新規の物流施設が稼働し、物流 施設用地の需要は堅調である。 建物が完成し、物流施設として稼働。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％