鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０３２１ -1	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	北東22.6m市道、北西6.4m、角地		工業 (80,200)
b	Ａ港０２２１ -517	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北19m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	Ａ港０２０３ -505	名古屋市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西19.8m市道、北西7.3m、南東5.4m、三方路		近商 (100,300)
d	Ａ港０２０３ -503	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ａ蟹江０２１２ -520	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m町道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	99,901	100 [ 95.5]	104,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 99,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,824	100 [ 86.4]	115,537		124,000
c	(　 ) 124,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	117,005	100 [ 100.3]	116,655		125,000
d	(　 ) 106,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,362	100 [ 102.8]	103,465		111,000
e	(　 ) 105,948	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,041	100 [ 90.0]	115,601		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

名古屋港 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,572,027	15,663,900	45,908,127	39,256,600	6,651,527	（　0.9533） 6,340,901	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	154,656,122 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	3,379 ㎡	113.2 m x 29.6 m	前面道路：区画街路　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,000.00	100.0	3,000.00	1,735	5,205,000	4.0	20,820,000
							2.0	10,410,000
～

～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		5,205,000		20,820,000
								10,410,000

⑨年額支払賃料	5,205,000 円　×　12ヶ月　＝　 62,460,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,460,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,123,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,337,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,820,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 197,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,410,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,037,237 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,572,027 円　　　　（　 18,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸０３　　　　-502	1,901 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸０３　　　　-504	2,203 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,897
c	Ｂ港賃貸０３　　　　-501	1,662 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,446

名古屋港 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,965,000 円	593,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,123,000 円	62,460,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,349,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,040,500 円	593,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,663,900 円　（　　　　　　 4,636 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	593,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,256,600 円（　　　　　 11,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,572,027 円
②総費用	15,663,900 円
③純収益　①－②	45,908,127 円
④建物等に帰属する純収益	39,256,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,651,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,340,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,656,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋港 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 5-7

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓一

印

TEL.

鑑定評価額

402,000,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区川園１丁目９９番１外 (茶屋新田１０２街区３外)				②地積　(㎡)	3,379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	4:1	建築中Ｓ2	中規模低層店舗が増えつつある路線商業地域	北28m区画街路、東側道	水道、ガス、下水	荒子川公園 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

茶屋新田土地区画整理事業が
進行している地域

街

路

２８ｍ区画街路

交通

施設

荒子川公園駅西方

3.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は区画整理地内の路線商業地域で、今後もロードサイド店舗等の進出により熟成度の高い路線商業地と
して推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区を中心に隣接する市区町村の路線商業地域と判定した。需要者は物販を中心にロードサイド店舗を営
む法人であるが、規模によっては全国的な店舗展開を行う法人が中心になるものと判断される。近隣に大規模商業施設
が立地し、周辺においても相応の店舗の集積が認められることから需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は規
模・用途等により大幅な開差が生ずるため一様でない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、港区内の路線商業地事例等から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一方、近
隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低くく、収益価格は低位に求められた。以上から、本
件では市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[153.2]

[107.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不透
明感が続いており、繁華性・商業集積の程度
等により、地価動向に二極化の動きが見られ
る。

区画整理事業進行中の低層店舗等が増えつつ
ある路線商業地域である。現状では地域要因
に特段の変動は認められない。

低層店舗建築中である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０３２４ -10	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ港０３２１ -2	名古屋市港区		建付地	（　）	正方形	西30m市道、中間画地		準住居 (70,300)
c	Ａ港０２２１ -517	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北19m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ａ港０３２１ -1	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	北東22.6m市道、北西6.4m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	95,564	100 [ 87.4]	109,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 136,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,242	100 [ 120.4]	113,158		121,000
c	(　 ) 99,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,824	100 [ 89.3]	111,785		120,000
d	(　 ) 102,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	99,901	100 [ 90.7]	110,144		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

名古屋港 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,524,090	15,762,900	45,761,190	39,256,600	6,504,590	（　0.9533） 6,200,826	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	151,239,659 円　　　　（　 44,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	3,379 ㎡	113.2 m x 29.6 m	前面道路：区画街路　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。使用容積率は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,000.00	100.0	3,000.00	1,790	5,370,000	6.0	32,220,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		5,370,000		32,220,000
								0

⑨年額支払賃料	5,370,000 円　×　12ヶ月　＝　 64,440,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,440,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,222,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,218,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,220,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 306,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,524,090 円　　　　（　 18,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸０３　　　　-502	1,901 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸０３　　　　-506	2,057 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	1,943
c	Ｂ港賃貸２１　　　　-505	1,827 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	1,761

名古屋港 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,965,000 円	593,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,222,000 円	64,440,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,349,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,040,500 円	593,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,762,900 円　（　　　　　　 4,665 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	593,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,256,600 円（　　　　　 11,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,524,090 円
②総費用	15,762,900 円
③純収益　①－②	45,761,190 円
④建物等に帰属する純収益	39,256,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,504,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,200,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,239,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,800 円／㎡）