鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ港０３２５ -5	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南東30m国道、北東9.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ｂ港０２２２ -501	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ港０２２２ -20	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	東9.1m市道、北9.1m、二方路		商業臨港地区駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ港０２０３ -503	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ａ港０２０３ -505	名古屋市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西19.8m市道、北西7.3m、南東5.4m、三方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	149,919	100 [ 120.8]	124,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.1] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 116,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,205	100 [ 95.7]	121,426		114,000
c	(　 ) 128,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	126,235	100 [ 98.2]	128,549		121,000
d	(　 ) 106,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,362	100 [ 86.3]	123,247		116,000
e	(　 ) 124,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	117,005	100 [ 88.5]	132,209		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

名古屋港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,114,950	648,264	2,466,686	2,203,360	263,326	（　0.9441） 248,606	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,919,190 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	85.50	ＬＳ2	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	122 ㎡	5.5 m x 22.2 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建延床面積１７１㎡の店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	171.00	100.0	171.00	1,563	267,273	5.0	1,336,365
							3.0	801,819
～

～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		267,273		1,336,365
								801,819

⑨年額支払賃料	267,273 円　×　12ヶ月　＝　 3,207,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,207,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,950,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,336,365 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 801,819 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 151,961 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,114,950 円　　　　（　 25,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸０３　　　　-504	2,203 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,563 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２４　　　　-501	1,343 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,433
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	160,364 円	3,207,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,264 円　（　　　　　　 5,314 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9441

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,203,360 円（　　　　　 18,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,114,950 円
②総費用	648,264 円
③純収益　①－②	2,466,686 円
④建物等に帰属する純収益	2,203,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,919,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋港 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 5-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　水谷　明

印

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区新船町４丁目２番９				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、営業所等が多い既成商業地域	北24.5m市道	水道、ガス、下水	東海通 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模低層店舗併用住宅が多
い、幹線道路沿なるも、旧来
からの商業地。

街

路

２４．５ｍ市道

交通

施設

東海通駅西方

960m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗が連たんする商業地。幹線道路沿なるも画地規模が小さく、駐車場設置困難。背後地を形成する成
章学区の人口、世帯数とも港区平均より下落幅が大。だが、近隣地域で新規店舗開設有。総合的には現状維持。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の類似地域は、港区内の幹線道路沿乃至旧来からの商業地。幹線道路（東海通）沿道なるも、画地規模が小
さく駐車場を具備できない場合には、通過車輌の顧客化が困難。この為、需要者の中心は、地縁関係者。所在する店舗
の主たる顧客対象は歩行者と思われるが、背後地の成章学区の年間人口変動は－２．８％、世帯数は－４．３％。港区
全体よりも減少率が大きい。比準試算値の散布度もかなり高い。需要の中心となる価格帯を見出せない状況でもある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を中心に、幹線街路沿の既存商業地で、信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、収益性が重視
される地域ではあるが、自用の店舗事務所等が多く、適切な賃貸事例は少ない。又、遊休所有不動産の有効利用目的の
賃貸も多い。これらの試算価格の規範性を比較検討し、現実のやや特殊な市場動向を的確に反映した比準価格を標準に
、収益価格を関連付け、単価と総額の関係に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と査定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[133.9]

[ 94.1]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口は、震災リスク等で全体としては
減少傾向にあるが、世帯数は増加。この為、
市場の需要面ではプラスであるが、地域的商
業購買力は減少。

背後地の商業購買力は減少しているが、最近
、近隣地域で部分的ながら店舗付居宅の建売
がみられる。その他、地域要因に大きな変化
は見られない。

個別的要因に、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０２２１ -556	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ港０２２１ -2	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南25.1m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	Ａ港０１２１ -532	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.5m市道、東9.1m、角地		近商 (90,300)
d	Ａ港０３２１ -1	名古屋市港区		建付地	（　）	不整形	北東22.6m市道、北西6.4m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,802	100 [ 100.0]	96,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.1] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 141,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	129,814	100 [ 100.0]	129,814		122,000
c	(　 ) 189,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	177,158	100 [ 100.0]	177,158		167,000
d	(　 ) 102,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	99,901	100 [ 96.4]	103,632		97,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

名古屋港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,150,085	642,022	2,508,063	2,180,800	327,263	（　0.9441） 308,969	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,356,405 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	85.50	ＬＳ2	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	122 ㎡	5.5 m x 22.2 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建延床面積１７１㎡の店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	171.00	100.0	171.00	1,547	264,537	5.0	1,322,685
							3.0	793,611
～

～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		264,537		1,322,685
								793,611

⑨年額支払賃料	264,537 円　×　12ヶ月　＝　 3,174,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,174,444 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,983,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,322,685 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 793,611 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 153,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,150,085 円　　　　（　 25,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸０３　　　　-503	1,259 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,633 円/㎡　月額支払賃料（　 1,547 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸０３　　　　-501	1,662 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,630
c	Ｂ港賃貸０３　　　　-504	2,203 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,589

名古屋港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,000 円	29,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,722 円	3,174,444　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,500 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,022 円　（　　　　　　 5,262 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9441

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,180,800 円（　　　　　 17,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,150,085 円
②総費用	642,022 円
③純収益　①－②	2,508,063 円
④建物等に帰属する純収益	2,180,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	308,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,356,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）