鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０３０９ -12	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	東30m市道、中間画地		準住居都市機能誘導区外 (70,300)
b	Ａ港０３２４ -10	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ港０１２１ -509	名古屋市港区		更地	（　）	台形	西33m市道、南6m、角地		近商 (90,300)
d	Ａ港０２２１ -518	名古屋市港区		更地	（　）	不整形	北19m市道、東17m、南6m、三方路		２住居 (80,200)
e	Ａ中川０３２２ -9	名古屋市中川区		更地	（　）	長方形	南東25m県道、中間画地		２住居都市機能誘導区外 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	98,736	100 [ 94.1]	104,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 92,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	95,564	100 [ 101.5]	94,152		101,000
c	(　 ) 99,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	95,105	100 [ 104.0]	91,447		97,800
d	(　 ) 94,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	98,071	100 [ 86.6]	113,246		121,000
e	(　 ) 106,283	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,070	100 [ 104.1]	101,892		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

名古屋港 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,835,563	2,368,375	8,467,188	7,492,800	974,388	（　0.9526） 928,202	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,100,048 円　　　　（　 71,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.00	Ｓ4	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	19.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２～４階は１ＤＫ（４２㎡×９戸）の建物を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	89.7	140.00	2,366	331,240	5.0	1,656,200
							3.0	993,720
2～ 4	共同住宅	156.00	80.8	126.00	1,434	180,684	1.0	180,684
							1.0	180,684
～

～

～

計		624.00	83.0	518.00		873,292		2,198,252
								1,535,772

⑨年額支払賃料	873,292 円　×　12ヶ月　＝　 10,479,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 518.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,479,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 553,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,514,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,198,252 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,535,772 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 300,551 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,835,563 円　　　　（　 35,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２１　　　　-6	1,364 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,434 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ港賃貸２２　　　　-5	1,427 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,490
c	Ｂ港賃貸２１　　　　-11	1,596 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,604

名古屋港 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	553,375 円	11,067,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,368,375 円　（　　　　　　 7,690 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,492,800 円（　　　　　 24,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,835,563 円
②総費用	2,368,375 円
③純収益　①－②	8,467,188 円
④建物等に帰属する純収益	7,492,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	974,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	928,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋港 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 5-2

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　水谷　明

印

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区七反野２丁目１７０４番外				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、共同住宅等が見られる路線商業地域	北25m県道、三方路	水道、ガス、下水	名古屋競馬場前 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道港中川線（東海通）沿道
の路線商業地。背後地は、旧
来の集落で街路条件は悪い。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

名古屋競馬場前駅西方

4.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地であるが、空家の店舗が散見される。港区南陽支所管内全体の年間人口は＋０．５％なるも、対象標
準地背後地である福田学区の人口は過去１年で－１．１％。背後地の購買力は減少。将来的も衰退傾向を予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の類似地域は、港区内の路線商業地。需要者の中心は、沿道型の店舗、事務所及び営業所等の用に供する法
人、個人事業者等。近隣地域は、港区南陽支所管内のほぼ中央部を横断している「東海通」沿道の路線商業地。車輌通
行量は多いが、休業乃至空家の物件も散見される。その背後地は、旧来からの集落で、上記の如く、年間人口は減少し
ている。元々商業地の取引は少ない。その上、画地規模、用途等が多様で、市場参入者の価格形成要因も複雑・多岐。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺類似地域内で信頼できる多数の取引事例を得た。一方、所在する貸店舗は地主の遊休土地有効利用目的が多い。こ
れが賃貸市場競争力で賃料形成の主流になっている。元々、不動産収益性がその土地価格の指標となるほど、商業的熟
成度が高い地域でなく、収益価格は低く試算された。従って、市場動向を的確に反映する比準価格を標準に、代表標準
地との検討、単価と総額の関係に留意、市場需給動向等を総合的に勘案して、本件鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[166.4]

[107.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区南陽支所管内の人口及び世帯数の年間動
向は、コロナ禍の影響下にも拘わらず、前者
が＋０．２％、後者が＋０．５％。全体の購
買力は、プラス。

近隣地域の背後地である知多１、２丁目及び
七反野１、２丁目の人口の年間動向は、－０
．８％。路線商業背後地の購買力を構成する
人口は、微減。

個別的要因に、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +52.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０２２１ -568	名古屋市港区		更地	（　）	正方形	南12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ港０３０９ -11	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南14.5m県道、中間画地		１住居都市機能誘導区外 (70,200)
c	Ａ港０２２１ -517	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北19m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ａ港３１２１ -23	名古屋市港区		底地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,796	100 [ 83.0]	116,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 67,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	75,287	100 [ 90.2]	83,467		89,300
c	(　 ) 99,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,824	100 [ 95.7]	104,309		112,000
d	(　 140,594) 140,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,594	100 [ 99.8]	140,876		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

名古屋港 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,755,412	2,385,792	8,369,620	7,626,600	743,020	（　0.9526） 707,801	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,852,405 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	156.00	Ｓ4	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	19.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２階～４階が４２㎡の１ＤＫタイプの住戸、計９戸を想定。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

当該地域における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	89.7	140.00	2,261	316,540	5.0	1,582,700
							3.0	949,620
2～ 4	居宅	156.00	80.8	126.00	1,413	178,038	1.0	178,038
							1.0	178,038
～

～

～

計		624.00	83.0	518.00		850,654		2,116,814
								1,483,734

⑨年額支払賃料	850,654 円　×　12ヶ月　＝　 10,207,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 518.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,207,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 539,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,256,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,116,814 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,483,734 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 479,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,755,412 円　　　　（　 34,920 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２２　　　　-5	1,427 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,413 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ港賃貸２２　　　　-6	1,269 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,410
c	Ｂ港賃貸２１　　　　-6	1,364 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,367

名古屋港 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	539,792 円	10,795,848　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,385,792 円　（　　　　　　 7,746 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,626,600 円（　　　　　 24,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,755,412 円
②総費用	2,385,792 円
③純収益　①－②	8,369,620 円
④建物等に帰属する純収益	7,626,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	743,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	707,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,852,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）