別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -20 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区七番町２丁目１９番５ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 東9.1m市道 水道、ガス、下水 東海通 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄徒歩圏の住宅地 街 路 基準方位北、　　９ ．１ｍ市道 交通 施設 東海通駅北東方 450m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の高い既成の住宅地域であるが、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地下鉄 徒歩圏で利便性が高く、需給関係は安定しており、地価水準は、概ね横ばい傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港区を中心に隣接市区町を含む住宅地域である。需要者の中心は、港区及び隣接区内の居住者であるが 、周辺市町からの転入者も見られる。当該地域は、交通利便性が良好で、周辺での大規模商業施設の開業により利便性 も向上し、高額取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な画地規模で２，５００万円程度、新築 戸建住宅は３，６００万円程度であるが、画地規模が一様ではなく、取引価格にはばらつきが見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、自用目的の取引が中心であり、住環境等が類似する多数の取引事例を収集、選択の上、試算された 比準価格は、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、周辺の利用状況、対象標準地の画地規模等から賃貸経営を 想定することは非現実的のため、試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [ 83.5] [103.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港区の取引件数は、新型コロナウイルス感染 症の影響等で、前年を下回る水準で推移。地 価は、上半期に下落するが、下半期は持ち直 し傾向にある。 港明地区の大規模商業施設の開業により、利 便性が向上したが、当該地域は、既成の住宅 地域であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％