鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋港 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０３２４ -7	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、南4.5m、角地		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	Ａ港０３２４ -14	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	Ａ港０３２４ -18	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
d	Ｂ港０３２５ -8	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南10.9m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ港０３１７ -1	名古屋市港区		建付地	（　）	台形	北8m市道、南6m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	131,948	100 [ 97.9]	134,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 136,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,160	100 [ 104.0]	127,077		127,000
c	(　 ) 139,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	127,598	100 [ 98.9]	129,017		129,000
d	(　 ) 127,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 84.0]	100 [ 109.0]	139,498	100 [ 104.5]	133,491		133,000
e	(　 ) 120,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	116,217	100 [ 93.1]	124,830		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

名古屋港 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,490,347	695,663	1,794,684	1,444,740	349,944	（　0.9712） 339,866	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,903,860 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.25	ＬＳ2	132.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（６６．２５㎡×２戸・メゾネット）、駐車場２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

連棟タイプであり共用部分はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	66.25	100.0	66.25	1,483	98,249	2.0	196,498
							0.0	0
～

～

～

～

計		132.50	100.0	132.50		196,498		392,996
								0

⑨年額支払賃料	196,498 円　×　12ヶ月　＝　 2,357,976 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 95,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,453,376 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 158,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,486,653 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,996 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,490,347 円　　　　（　 14,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２１　　　　-15	1,715 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 94.1]	100 [115.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２１　　　　-17	1,928 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [101.9]	100 [115.0]	1,509
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	335,963 円	2,645,376　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,100 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,663 円　（　　　　　　 3,953 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,444,740 円（　　　　　 8,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,490,347 円
②総費用	695,663 円
③純収益　①－②	1,794,684 円
④建物等に帰属する純収益	1,444,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,903,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋港 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 -15

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　水谷　明

印

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区港栄４丁目１４２１番１｢港栄４－１４－２５｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域	北9.1m市道	水道、ガス、下水	築地口 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港明地区「ららぽーと名古屋
」の近隣地域への直接的な社
会・経済的影響は、希薄。

街

路

基準方位北、　　９
．１ｍ市道

交通

施設

築地口駅西方

250m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅を主体にアパート等も見られるほぼ熟成した住宅地。「ららぽーと名古屋」の影響は殆ど無
い。地域地価水準から建売素地の市場選好性がやや劣り、建売物件の市場攪乱は少なく、この傾向は当分続く。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の類似地域は、地下鉄名港線沿線各駅を最寄駅とする港区内の住宅地。需要者の中心は、港区乃至隣接区
内居住の地縁関係者。露天駐車場も介在するがほぼ熟成済みの住宅地で、建売事例は比較的少なく、この市場影響力は
少ない。港明地区の大型商業施設の影響は、希薄。地域を含む港楽学区の人口の年間変動率は－０．６％、世帯数が＋
０．９％。コロナ禍でも、それは比較的安定しているが、現在の市場で形成された土地価格の散布度はかなり大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄築地口駅徒歩圏内の住宅地で、画地規模の大きな土地には収益物件も見られるが、取引は自用目的が中心である
。比準価格は殆どが同一学区内の事例で、隣接学区の事例は南約２５０ｍの個人間取引のｂのみ。散布度が高いのは現
在の市場の反映。一方、収益価格は、土地の価格に見合った賃料形成がされておらず、低く試算された。鑑定評価額は
、規範性の高い比準価格を採用し、単価と総額の関係に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[109.0]

100
[ 90.3]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区は低地にあり人口減少が続いている（年
間人口変動率は－０．４％）が、土地需要に
関連する世帯数の年間変動率は、コロナ禍で
も、＋０．７％。

平成３０年に開業した港明地区の大型商業施
の地域への影響は、その距離（１．２Ｋｍ）
とその途中に所在する中川運河等の遮断施設
の存在から希薄。

個別的要因に、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０３０９ -16	名古屋市港区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ港０３０９　 -19	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m道路、中間画地		近商 (90,240)
c	Ａ港０２２１ -513	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ港０３２１ -5	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、北4m、二方路		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	161,024	100 [ 96.4]	167,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 116,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	106,498	100 [ 91.3]	116,646		117,000
c	(　 ) 120,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.1]	123,223	100 [ 98.0]	125,738		126,000
d	(　 ) 88,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	82,372	100 [ 91.6]	89,926		89,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

名古屋港 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,190,365	418,312	1,772,053	1,338,920	433,133	（　0.9712） 420,659	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,782,767 円　　　　（　 55,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.25	ＬＳ2	132.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	11.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約６６．２５㎡×２戸・駐車場１台込・メゾネット）を想定。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプであり共用部分はなし。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	66.25	100.0	66.25	1,409	93,346	1.0	93,346
							1.0	93,346
2～ 2	共同住宅	66.25	100.0	66.25	1,409	93,346	1.0	93,346
							1.0	93,346
～

～

～

計		132.50	100.0	132.50		186,692		186,692
								186,692

⑨年額支払賃料	186,692 円　×　12ヶ月　＝　 2,240,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,240,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,128,289 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,190,365 円　　　　（　 12,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２１　　　　-9	1,141 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２１　　　　-12	778 ( 776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	1,372
c	Ｂ港賃貸２１　　　　-13	1,715 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,637

名古屋港 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,500 円	17,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,612 円	2,240,304　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,100 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,312 円　（　　　　　　 2,377 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,338,920 円（　　　　　 7,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,190,365 円
②総費用	418,312 円
③純収益　①－②	1,772,053 円
④建物等に帰属する純収益	1,338,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,782,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,600 円／㎡）