別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -12 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児 印  TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区小碓４丁目５０６番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅を中心に共同住 宅、工場が混在する 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 名古屋競馬場前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 名古屋競馬場前駅西方 1.7km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、工場が混在する住宅地域。工場の宅地化が進むと思われ、価格はやや上昇基調で推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄名港線、あおなみ線沿線の港区及び近鉄名古屋線の中川区内の住宅地域である。需要者の支払能 力としては平均的なサラリーマン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心で、同一需給圏外からの転入 者は少ない。港区内は低地で、震災リスク等が懸念されたが、値頃感が有ることもあり需要は横ばいである。市場での 価格帯は、総額的に土地２０００万円まで、土地建物３５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内通勤者を対象とする共同住宅等も見受けられるが、戸建住宅が大半の地域で、収益性よりも居住の快適性が重視さ れる。収益価格は、画地規模が小さく、賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要 者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし、更に代表標 準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [109.7] [109.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港区の取引件数は例年並みの水準である。新 型コロナウイルス感染症の影響で、社会活動 が縮小し景気は悪化している。 地域要因に特段の変動はないが、コロナ禍の 影響小さく実勢価格はやや高めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％