別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児 印  TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区八百島１丁目１３１２番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 西12m市道 水道、ガス、下水 名古屋競馬場前 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ市道 交通 施設 名古屋競馬場前駅西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる住宅地域。特段の変動要因はなく、現在のまま維持していくものと思わ れ、価格は横ばい基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄名港線、あおなみ線沿線の港区（特に庄内川以西）及び近鉄名古屋線の中川区内の住宅地域であ る。需要者の支払能力としては平均的なサラリーマン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心で、同一 需給圏外からの転入者は少ない。港区内は低地で、震災リスク等が懸念されたが、道路広めの住宅地で、居住環境が良 く需要は横ばいである。市場での価格帯は、総額的に土地１７００万円まで、土地建物４０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが、戸建住宅が大半の地域で、収益性よりも居住の快適性が重視さ れる。収益価格は、画地規模が小さく、賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要 者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし、更に代表標 準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [114.9] [101.0] 100 99,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港区の取引件数は例年並みの水準である。新 型コロナウイルス感染症の影響で、社会活動 が縮小し景気は悪化している。 地域要因に特段変動要因は認められず、横ば いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％