別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋港 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -2 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　水谷　明 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区土古町４丁目６８番４ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 名古屋競馬場前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都心（名古屋駅）への所要時 間が１３分程度の最寄駅まで 、徒歩１０分以内の住宅地。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 名古屋競馬場前駅南西 方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並び区画整然とした、露天駐車場も介在している住宅地。都心への人文的交通接近性に優れて 、潜在的な市場選好性はかなり高く、業者による建売物件も多い。事例の散布度が高いまま、今後も推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の類似地域は、都心（名古屋駅）への所要時間で注目されているあおなみ線沿線の港区内住宅地。需要者の 中心は、従来、地縁関係者が大半を占めていたが、あおなみ線の経済効用の浸透に伴い増加し現在の土地取引の大半を 占める建売物件の需要者は、非地縁関係者が殆ど。尚、彼らの震災リスク等に対する懸念は、地縁関係者よりも低い傾 向がある。この市場の多様化の影響で、市場成立価格の散布度が高く、市場の拡大で、コロナ禍の影響も比較的希薄。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、周辺には低層の共同住宅が所 在するも、それらは地主の遊休土地有効利用目的がほとんど。そして、対象標準地の画地条件を経済的合理性の観点か ら考察した結果、収益価格の把握を断念している。従って、試算価格である比準価格に、単価と総額との関連及び、本 件標準地が代表標準地であることから、ここ半年間の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　港（県） -5                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １年間で、港区の人口は微減（－０．４％） なるも、世帯数は微増（＋０．７％）。不動 産市場需要への直接的影響要因は後者であり 、需要減は無い。 最寄駅の交通利便性の浸透で、地域の市場選 好性は上昇傾向。コロナ禍下で、地域を含む 小碓学区の人口は年－０．５％なるも、世帯 数は±０．０％。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ +1.7 ％