別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋中川 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -26 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区大当郎３丁目２３１０番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 伏屋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 伏屋駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が完了した新興住宅地域であり、徐々に住宅地域として熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区、港区のうち庄内川以西の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市西部および近郊市町 の居住者で、一次取得または二次取得が多い。当該地域は、近鉄「伏屋」駅の徒歩圏外に位置する区画整然とした住宅 地域である。小中学校が至近に位置し、店舗の増加により利便性が向上しつつある。市場での中心価格帯は、土地のみ の場合は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収 を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目 的の取引相場を参考に、利便性や快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。よって、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中川 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [ 98.0] 100 [111.4] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気拡大基調が続いていたが、昨今の新型コ ロナウイルス感染症の影響で需要は減少し、 市場は停滞或いは減退傾向にある。 熟成途上の住宅地域であり、地域要因に格別 の変化はない。地価は概ね横這い傾向と認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％