鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０２０２ -511	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ中川０２０９ -54	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	Ａ中川０３２５ -2	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	北6m市道、西6m、角地		商業 (90,360)
d	Ａ中川０３２２ -11	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区外 (90,360)
e	Ａ中川０２１８ -535	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	西10.3m市道、北6.3m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,788	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	152,291	100 [ 107.8]	141,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 158,053	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,105	100 [ 99.5]	157,894		170,000
c	(　 ) 173,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	170,258	100 [ 100.0]	170,258		184,000
d	(　 ) 226,831	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	236,282	100 [ 103.2]	228,955		247,000
e	(　 ) 191,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	184,704	100 [ 99.8]	185,074		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

名古屋中川 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,398,043	1,755,624	4,642,419	3,876,840	765,579	（　0.9712） 743,530	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,291,395 円　　　　（　 75,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.82	ＬＳ3	296.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	10.2 m x 22.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階、各戸同型で、各階３戸（１Ｋ　住戸面積３２．９４㎡）、合計戸数９戸の低層アパート。駐車場２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	98.82	100.0	98.82	1,714	169,377	2.0	338,754
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	98.82	100.0	98.82	1,767	174,615	2.0	349,230
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	98.82	100.0	98.82	1,714	169,377	2.0	338,754
							0.0	0
～

～

計		296.46	100.0	296.46		513,369		1,026,738
								0

⑨年額支払賃料	513,369 円　×　12ヶ月　＝　 6,160,428 円
⑩a共益費（管理費）	91 円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 323,734 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,484,162 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 407,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,388,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,738 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,398,043 円　　　　（　 27,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０２　　　　-10	1,596 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-16	1,581 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	53,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	842,724 円	6,796,162　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,900 円	53,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,755,624 円　（　　　　　　 7,633 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,876,840 円（　　　　　 16,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,398,043 円
②総費用	1,755,624 円
③純収益　①－②	4,642,419 円
④建物等に帰属する純収益	3,876,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	765,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	743,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,291,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中川 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 -14

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　青山　晃

印

TEL.

鑑定評価額

36,600,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区尾頭橋４丁目８０６番｢尾頭橋４－８－７｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	尾頭橋 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

尾頭橋駅西方

160m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

尾頭橋駅に近い混在度の高い既成住宅地域である。旧来からの景観を残しつつも、都心に近いため利便性に着目
した投資目的等の取引が緩やかに増加し、低層住宅地として高い利用度を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線の住宅地域が中心である。需要者の中心は一次取得者や地縁者、個人
投資家等である。当地域は旧来からの景観が残るが、都心に近いエリアで利便性が高い。新型コロナの影響で経済活動
が低迷し様子見の市況に転じたが、その後需給は持直しつつある。建売分譲では取引総額による制約が見られる地域で
あり、土地価額（更地）で１７００万円前後、分譲住宅（新築）で３５００万円前後が需要の中心と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の
規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は
、賃料設定が建物への投下資本の回収が重視され、土地の収益性が十分に反映されておらず低位で求められ、価格判断
において重視される程度が低い。本件では、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向が
続いている。新型コロナウイルス感染症の拡
大により土地取引件数は減少したが、その後
持直しつつある。

尾頭橋駅の徒歩圏内に展開する住宅地域であ
るが、鉄道線路と幹線道路に囲まれた地域で
ある。近年周辺で共同住宅、アパート等の建
築が増えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０３２５ -2	名古屋市中川区		更地	（　）	台形	北6m市道、西6m、角地		商業 (90,360)
b	Ａ中川０３２２ -20	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ中川０２０９　 -48	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ中川０３０３ -39	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	170,258	100 [ 100.1]	170,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.9] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 153,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	140,521	100 [ 91.2]	154,080		166,000
c	(　 ) 143,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,001	100 [ 104.0]	137,501		148,000
d	(　 ) 147,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	148,138	100 [ 104.4]	141,895		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

名古屋中川 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が適切に把握出来ないために適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,846,104	1,224,758	4,621,346	4,039,200	582,146	（　0.9712） 565,380	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,148,372 円　　　　（　 57,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.82	ＬＳ3	296.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	10.2 m x 22.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建、１Ｒ、専有面積約３３㎡で９戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.82	100.0	98.82	1,620	160,088	1.0	160,088
							1.0	160,088
2～ 3	居宅	98.82	100.0	98.82	1,620	160,088	1.0	160,088
							1.0	160,088
～

～

～

計		296.46	100.0	296.46		480,264		480,264
								480,264

⑨年額支払賃料	480,264 円　×　12ヶ月　＝　 5,763,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,763,168 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 363,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,688,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,264 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 480,264 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 153,492 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,846,104 円　　　　（　 25,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸０３　　　　-1	1,898 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,667 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-16	1,581 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,000 円	54,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,558 円	6,051,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,000 円	54,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,758 円　（　　　　　　 5,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 296.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,039,200 円（　　　　　 17,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,846,104 円
②総費用	1,224,758 円
③純収益　①－②	4,621,346 円
④建物等に帰属する純収益	4,039,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	582,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,148,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,200 円／㎡）