鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０３３５ -19	名古屋市熱田区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
b	Ａ熱田０３０１ -7	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北4m、二方路		近商 (90,300)
c	Ａ熱田０３３５ -12	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ熱田０２２８ -512	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、西7.2m、角地		商業 (100,400)
e	Ａ熱田０３３５ -11	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,979	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	363,151	100 [ 97.9]	370,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 182,128	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	197,060	100 [ 108.7]	181,288		187,000
c	(　 ) 260,427	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,208	100 [ 95.2]	274,378		283,000
d	(　 ) 280,921	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	261,658	100 [ 86.3]	303,196		312,000
e	(　 ) 231,358	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	247,031	100 [ 86.3]	286,247		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 293,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることが困難であり、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,712,760	6,469,602	23,243,158	20,206,400	3,036,758	（　0.9429） 2,863,359	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	81,810,257 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	174.74	ＲＣ11	1,374.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	343 ㎡	16.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ以上共同住宅ファミリータイプ（約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

建築規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.25	92.7	113.33	2,550	288,992	10.0	2,889,920
							0.0	0
2～11	共同住宅	125.20	95.8	119.94	1,847	221,529	2.0	443,058
							0.0	0
～

～

～

計		1,374.25	95.5	1,312.73		2,504,282		7,320,500
								0

⑨年額支払賃料	2,504,282 円　×　12ヶ月　＝　 30,051,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,312.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,051,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,560,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,643,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,320,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,712,760 円　　　　（　 86,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-80	1,543 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	1,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-68	1,853 ( 1,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	1,927
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,384,000 円	346,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	936,102 円	31,203,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,235,100 円	346,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,469,602 円　（　　　　　　 18,862 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,374.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,206,400 円（　　　　　 58,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,712,760 円
②総費用	6,469,602 円
③純収益　①－②	23,243,158 円
④建物等に帰属する純収益	20,206,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,036,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,863,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,810,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋熱田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 5-8

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　善彦

印

TEL.

鑑定評価額

95,400,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区外土居町６０１番５外｢外土居町６－１０｣				②地積　(㎡)	343 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ3	中層事務所ビル、低層店舗等が混在する商業地域	南西30m市道、背面道	水道、ガス、下水	西高蔵 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

西高蔵駅北東方

500m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熱田区を中心として隣接区も含む商業地域である。需要者の中心は地元の企業、個人事業者、投資家等
である。幹線道路沿いに旧来から事務所ビル、店舗、店舗兼共同住宅等が見られる地域であり、更地の供給は少ない。
地下鉄駅徒歩圏に位置し、金山総合駅にも比較的近く用途の多様性のある立地であるため、選好性は比較的強く需要は
底堅い。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅等が見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家も想定
されるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、主に幹線及び準幹線道路沿いの商業地域の
事例から求められており、精度も高く規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、直近の不動産市場の状況にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熱田（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    254,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は全般的に上昇傾向が続いたが、新型コ
ロナウイルス感染症の影響による企業業績の
悪化等から不動産市場も先行き不透明感が強
い。

旧来からの幹線道路沿いの商業地域であり、
地域要因について特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

+9.4 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ熱田０２０１ -503	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東29.8m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	Ａ熱田０３３５ -12	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ熱田０３３５ -7	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m市道、南7.2m、角地		商業 (100,400)
d	Ｂ熱田０２０１ -9	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	西15m市道、東6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,005	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	231,148	100 [ 88.4]	261,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 260,427	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,208	100 [ 95.2]	274,378		283,000
c	(　 ) 193,953	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	183,323	100 [ 77.9]	235,331		242,000
d	(　 ) 327,615	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	366,599	100 [ 112.2]	326,737		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +31.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

名古屋熱田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることが困難であり、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,156,287	6,544,940	23,611,347	20,615,000	2,996,347	（　0.9413） 2,820,461	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	80,584,600 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	174.74	ＲＣ11	1,374.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	343 ㎡	16.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上はファミリータイプ（約６０㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

建築規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.25	92.7	113.30	2,700	306,000	10.0	3,060,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	125.20	95.8	120.00	1,800	216,000	2.0	432,000
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	125.20	95.8	120.00	1,840	221,000	2.0	442,000
							0.0	0
6～ 9	共同住宅	125.20	95.8	120.00	1,880	226,000	2.0	452,000
							0.0	0
10～11	共同住宅	125.20	95.8	120.00	1,920	230,000	2.0	460,000
							0.0	0

計		1,374.25	95.6	1,313.30		2,549,000		7,546,000
								0

⑨年額支払賃料	2,549,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,588,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,313.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,588,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,583,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,084,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,546,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,156,287 円　　　　（　 87,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-65	1,474 ( 1,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-79	1,550 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,400,000 円	350,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	950,040 円	31,668,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	350,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,544,940 円　（　　　　　　 19,081 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9413

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,374.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,615,000 円（　　　　　 60,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,156,287 円
②総費用	6,544,940 円
③純収益　①－②	23,611,347 円
④建物等に帰属する純収益	20,615,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,996,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,820,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,584,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）