鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０２３８ -16	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西32.7m市道、中間画地		近商 (100,400)
b	Ａ昭和０２３６ -509	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	東32.2m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	Ａ昭和０１３６ -523	名古屋市昭和区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (80,200)
d	Ａ昭和０２３５ -6	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南46.5m市道、東7.2m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ昭和０２３６ -15	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	長方形	北24.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,031	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,550	100 [ 105.0]	336,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 380,984	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	379,830	100 [ 114.5]	331,729		338,000
c	(　 ) 203,876	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	254,335	100 [ 79.6]	319,516		326,000
d	(　 ) 364,750	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	352,001	100 [ 115.8]	303,973		310,000
e	(　 ) 257,420	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	274,010	100 [ 91.2]	300,450		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 324,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,921,543	2,079,388	7,842,155	6,230,700	1,611,455	（　0.9541） 1,537,489	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,606,881 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	104.93	ＲＣ5	422.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	9.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はコンパクトタイプの共同住宅。共益費は賃料に含む。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

類似建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.93	69.9	73.33	3,632	266,335	6.0	1,598,010
							0.0	0
2～ 2	居宅	104.93	86.4	90.63	2,270	205,730	3.0	617,190
							0.0	0
3～ 3	居宅	104.93	86.4	90.63	2,293	207,815	3.0	623,445
							0.0	0
4～ 5	居宅	53.65	83.0	44.55	2,315	103,133	3.0	309,399
							0.0	0
～

計		422.09	81.4	343.69		886,146		3,457,443
								0

⑨年額支払賃料	886,146 円　×　12ヶ月　＝　 10,633,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,633,752 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 744,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,889,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,457,443 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,921,543 円　　　　（　 50,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ昭和賃貸３６　　　　-5	2,438 ( 2,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,276 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ昭和賃貸３６　　　　-3	1,872 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,272
c	Ｂ昭和賃貸３３　　　　-3	1,695 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,119

名古屋昭和 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,400 円	96,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	531,688 円	10,633,752　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,100 円	96,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,079,388 円　（　　　　　　 10,555 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 422.09 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,230,700 円（　　　　　 31,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,921,543 円
②総費用	2,079,388 円
③純収益　①－②	7,842,155 円
④建物等に帰属する純収益	6,230,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,611,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,537,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,606,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋昭和 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 5-4

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　石脇　雄生

印

TEL.

鑑定評価額

62,800,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区阿由知通２丁目４番１２				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	東32.7m市道、背面道	水道、ガス、下水	吹上 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ市道

交通

施設

吹上駅南方

300m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

吹上駅と御器所駅の両駅から徒歩圏に位置し、利便性が高いため、分譲マンションの新築も多く見られる。画地
規模の大きい土地を中心に今後も店舗兼賃貸マンション、分譲マンションの建設が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は昭和区を中心に、名古屋市南東部の幹線街路沿いの商業地域である。需要者は主として地場の不動産業者
の他にデベロッパー等も想定される。金融緩和による投資資金の流入を背景に、昭和区の商業地に対する需要も一定程
度見受けられるが、現下ではコロナ禍の影響等により、特に飲食関連の店舗用地の需要者には慎重姿勢も見られる。需
要の中心は画地規模によって異なるが、１億円以下であれば地場の業績好調な法人や個人投資家も想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には、店舗や分譲マンションの他に中高層の賃貸マンションも見られる。不動産業者や投資家による収益目的
での取引も多く見られるが、飲食店や営業所、金融機関等の店舗用地など自用目的での取引も旺盛な地域である。以上
より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　昭和 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 324,000 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[100.0]

100
[100.2]

[102.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は各種政策の効果で持直しに向かいつつ
あるが、市中では新型コロナウイルス感染症
の感染拡大傾向が見られ、影響を注視する必
要がある。

地下鉄駅から徒歩圏内の利便性に優れる幹線
沿いの商住混在地域。コロナ禍による経済停
滞から地価は若干弱含みの様相にある。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０２３８ -16	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西32.7m市道、中間画地		近商 (100,400)
b	Ａ昭和０２３６ -509	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	東32.2m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	Ａ昭和０２３５ -3	名古屋市昭和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北46.4m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
d	Ａ昭和０１３７ -510	名古屋市昭和区		底地	（　）	長方形	南24.5m県道、西6m、角地		近商高度地区最高45m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,031	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,550	100 [ 110.0]	321,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 380,984	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	379,830	100 [ 119.8]	317,053		323,000
c	(　 ) 305,344	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,733	100 [ 95.9]	317,761		324,000
d	(　 187,559) 312,598	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	294,314	100 [ 98.0]	300,320		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,105,209	1,903,529	7,201,680	5,382,140	1,819,540	（　0.9541） 1,736,023	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,333,881 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	104.93	ＲＣ5	422.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	9.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階は単身用又はコンパクトタイプの賃貸マンションを想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.93	70.0	73.45	3,000	220,350	6.0	1,322,100
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	104.93	86.4	90.63	2,128	192,861	1.0	192,861
							1.0	192,861
4～ 5	共同住宅	53.65	83.0	44.55	2,250	100,238	1.0	100,238
							1.0	100,238
～

～

計		422.09	81.5	343.81		806,548		1,908,298
								586,198

⑨年額支払賃料	806,548 円　×　12ヶ月　＝　 9,678,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,678,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 774,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,904,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,908,298 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 586,198 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 183,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,105,209 円　　　　（　 46,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ昭和賃貸３８　　　　-1	2,161 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,128 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ昭和賃貸３８　　　　-2	2,218 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋昭和 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,200 円	87,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	483,929 円	9,678,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 746,300 円	87,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,903,529 円　（　　　　　　 9,663 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 422.09 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,382,140 円（　　　　　 27,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,105,209 円
②総費用	1,903,529 円
③純収益　①－②	7,201,680 円
④建物等に帰属する純収益	5,382,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,819,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,333,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）