別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋昭和 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広 印  TEL.

鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区南分町４丁目２０番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 川名 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 川名駅南西方 650m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とした生活利便性の高い住宅地域として熟成しつつあり、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現 状の住環境を維持するものと予測する。直近では地価水準はやや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び瑞穂区に位置し、地下鉄駅を最寄駅とする閑静な住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内 及び周辺市町に居住する個人である。街区整備状況に優れ、地下鉄駅にも徒歩圏内にあり、居住環境が良好であるため 、住宅地としての競争力の程度が高く、戸建住宅用地及びマンション用地共需要は安定的である。需要の中心となる価 格帯は、土地が４０００万～５０００万円前後、新築の戸建は６０００万～７０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的 の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済 合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭和 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [109.0] 100 [102.0] [100.0] 100 262,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    267,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の拡大による経済 情勢の不透明感から、不動産市場は停滞状況 にあり、目先の需要は減退している。 周辺地域はスーパー、地下鉄駅に近い閑静な 住宅地域である。生活利便性に優れ、人気が 高いため、地価は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％