別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 名古屋昭和 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区円上町３０６番 ｢円上町３－８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等が見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 荒畑 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 荒畑駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 在来の住宅のほか事業所、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域である。熟成した地域で特段の変動要因はなく 、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市昭和区内の優良住宅地域を除く住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺の居住者及び通勤 者または買い替え者が中心である。一定規模の土地の個人間の売買等もみられるが、小規模に分割した不動産業者によ る分譲が主体で、このため、単価としては高額の取引が多いものの、総額でみた場合には需要者が限られる高額の取引 は減る傾向にあり、２０００万円から３０００万円台が需要の中心で、５０００万円未満の取引が大半を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、賃貸事業の想定に経済合理性はなく、収益価格は試算しなかった。居 住の利便性及び快適性を指標とする自用目的の取引が大半である住宅地域にあって、比準価格は、当該住宅市場におけ る市場参加者の価値判断に立脚するとともに、本件では、近隣地域及びその周辺で生起した実際の取引価格を判定根拠 とし、実証的で説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭和 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [109.0] 100 [121.3] [103.0] 100 227,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は現状では 顕在化していないが、金融環境の変化の影響 は持続し、総額が高い物件を中心に下落傾向 が表れている。 市場の二極化がさらに進行するなか、昭和区 内において、利便性、住環境ともさほど良好 でない地域であるため需要は弱く、地価は下 落傾向にある。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％