鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２９ -506	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北32m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０３２９ -7	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０３２９ -10	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０３２７ -14	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ台形	西29.9m市道、南東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ａ中０３１５ -12	名古屋市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	西29.9m市道、南7.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 791,851	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	779,973	100 [ 81.6]	955,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	956,000
b	(　 ) 1,199,948	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,163,950	100 [ 153.0]	760,752		761,000
c	(　 ) 1,023,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.8]	1,333,250	100 [ 128.4]	1,038,357		1,040,000
d	(　 ) 936,154	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	890,264	100 [ 70.5]	1,262,786		1,260,000
e	(　 773,264) 773,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	736,442	100 [ 74.7]	985,866		986,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +53.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +44.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,252,342	8,118,705	30,133,637	22,869,000	7,264,637	（　0.9394） 6,824,400	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	194,982,857 円　　　　（　 699,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は約３０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,120	184,954	10.0	1,849,540
							0.0	0
2～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,546	301,395	2.0	602,790
							0.0	0
～

～

～

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,198,904		7,877,440
								0

⑨年額支払賃料	3,198,904 円　×　12ヶ月　＝　 38,386,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,386,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,009,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,177,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,877,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,252,342 円　　　　（　 137,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸２９　　　　-6	2,573 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸２９　　　　-5	2,348 ( 2,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	2,252
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,925,000 円	385,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,205,605 円	40,186,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,599,700 円	385,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,118,705 円　（　　　　　　 29,099 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,869,000 円（　　　　　 81,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,252,342 円
②総費用	8,118,705 円
③純収益　①－②	30,133,637 円
④建物等に帰属する純収益	22,869,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,264,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,824,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,982,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 699,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-24

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

印

TEL.

鑑定評価額

265,000,000 円

１㎡当たりの価格

950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区上前津２丁目１１９番｢上前津２－１－２７｣				②地積　(㎡)	279 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ7	中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	上前津 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

上前津駅南方

60m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに古くからの事務所ビルが多い地域である。都心へのアクセスが良く、周辺には賃貸マンション等
の新築が多く見られるため緩やかに店舗兼共同住宅ビルへの建て替えが進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 958,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 878,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市中心部に近い幹線道路沿いの商業地域。需要者は主として業績好調な企業や不動産会社、個人投
資家等である。自動車を中心とした地場産業の景況感は急速に回復しており、商業地に対する投資意欲は依然として底
堅い。大須商店街や上前津駅に近く単身者向けの賃貸需要が強い地域であるが、先行きへの不安から投資を見合わせる
動きも見られ、土地の需要は弱含みで推移している。取引の中心は規模によって異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に比較して収益価格がやや低位に求められたが開差は概ね１０％以内である。自用の店舗や事業所用地を取得
する取引も見られるが、容積率が６００％で駅から徒歩圏であるため収益目的での取引も多く見られる。市場性を反映
した比準価格は精度が高いが、収益価格も一定の説得力を有する。以上により、比準価格を重視し、収益価格も参考に
し、代表標準地との検討も踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 570,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 59.7]

[100.0]
100

950,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北米、中国での販売好調により自動車を中心
に地場産業の業績は急速に回復しているが、
先行き不安から宅地需要は全般的に弱含みで
推移している。

駅に近く、利便性が優る賃貸マンション用地
の需要は依然として底堅いが、先行き不安か
ら投資を見合わせる動きも見られる。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -34.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２９ -506	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北32m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ中０３１５ -9	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業中高層階住居専用 (100,500)
c	Ａ中０３２７ -7	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、南5.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０２１３ -510	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	東29.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 791,851	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	779,973	100 [ 86.4]	902,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	903,000
b	(　 ) 760,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	784,132	100 [ 74.4]	1,053,941		1,050,000
c	(　 ) 765,589	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	714,357	100 [ 77.6]	920,563		921,000
d	(　 ) 538,683	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.3]	615,387	100 [ 80.8]	761,618		762,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 958,000 円／㎡]

名古屋中 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,677,438	7,563,006	31,114,432	22,024,800	9,089,632	（　0.9429） 8,570,614	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	244,874,686 円　　　　（　 878,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.94	ＲＣ11	1,480.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	279 ㎡	11.8 m x 23.6 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗スケルトン、２階以上は１Ｋの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.58	44.0	59.28	3,025	179,322	10.0	1,793,220
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,572	304,473	2.0	608,946
							0.0	0
5～ 7	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,551	301,987	2.0	603,974
							0.0	0
8～10	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,601	307,906	2.0	615,812
							0.0	0
11～11	共同住宅	134.58	88.0	118.38	2,650	313,707	2.0	627,414
							0.0	0

計		1,480.38	84.0	1,243.08		3,236,127		7,906,830
								0

⑨年額支払賃料	3,236,127 円　×　12ヶ月　＝　 38,833,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,833,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,031,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,601,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,906,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 475 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,677,438 円　　　　（　 138,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３２　　　　-21	2,592 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,576 円/㎡　月額支払賃料（　 2,572 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３２　　　　-23	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,197,000 円	399,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,219,006 円	40,633,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,730,600 円	399,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,563,006 円　（　　　　　　 27,108 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	399,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0552	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 40 ％　＋ 0.0869 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,024,800 円（　　　　　 78,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,677,438 円
②総費用	7,563,006 円
③純収益　①－②	31,114,432 円
④建物等に帰属する純収益	22,024,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,089,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,570,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,874,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878,000 円／㎡）