鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２１３ -3	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０２３１ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)
d	Ａ中０２２７ -512	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ｂ中０３３１ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,614)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,185,877	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	2,439,448	100 [ 72.3]	3,374,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,370,000
b	(　 ) 2,268,633	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	2,292,021	100 [ 75.3]	3,043,853		3,040,000
c	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,109,405	100 [ 80.9]	2,607,423		2,610,000
d	(　 ) 2,440,835	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,367,610	100 [ 62.2]	3,806,447		3,810,000
e	(　 ) 2,503,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,503,129	100 [ 62.7]	3,992,231		3,990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,000,000 円／㎡]

名古屋中 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	223,606,159	85,098,576	138,507,583	81,780,000	56,727,583	（　0.9462） 53,675,639	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,677,363,719 円　　　　（　 2,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.44	ＳＲＣ10F1B	5,298.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	601 ㎡	21.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 110.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上１階店舗スケルトン、２階～１０階事務所の店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

１級建築士作成の想定図面による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	403.82	17.9	72.18	3,933	283,884	12.0	3,406,608
							0.0	0
1～ 1	店舗	489.44	53.9	263.78	4,840	1,276,695	12.0	15,320,340
							0.0	0
2～10	事務所	489.44	77.5	379.28	3,932	1,491,329	8.0	11,930,632
							0.0	0
～

～

計		5,298.22	70.8	3,749.48		14,982,540		126,102,636
								0

⑨年額支払賃料	14,982,540 円　×　12ヶ月　＝　 179,790,480 円
⑩a共益費（管理費）	1,058 円／㎡　×　 3,749.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 47,603,398 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗兼事務所ビルと比較して標準的と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	227,393,878 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,705,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	222,408,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,102,636 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,197,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	223,606,159 円　　　　（　 372,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-10	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,965 円/㎡　月額支払賃料（　 3,932 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-15	3,361 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,653
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,250,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,822,776 円	234,113,878　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,568,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,557,500 円	1,450,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,450,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,450,000 円	1,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 85,098,576 円　（　　　　　　 141,595 円／㎡）　　（経費率　　 38.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,450,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 5,298.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,780,000 円（　　　　　 136,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	223,606,159 円
②総費用	85,098,576 円
③純収益　①－②	138,507,583 円
④建物等に帰属する純収益	81,780,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,727,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,675,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,677,363,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,790,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-23

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

印

TEL.

鑑定評価額

1,750,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄４丁目１４１８番｢栄４－１４－３１｣				②地積　(㎡)	601 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域	西110m市道	水道、ガス、下水	栄 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１０ｍ市道

交通

施設

栄駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるが、周辺には開発計画が複数あり、発展的に推移していくものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,690,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業のほか、地元の資
本力を有する法人企業等である。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、主として店舗の空室率が上昇に転じ、続い
てオフィスの空室率も上昇に転じたため、近年続いていた地価上昇から先行き不透明な状態となった。需要の中心とな
る価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比
準価格は、環境が大きく変化する中でも、取引時点の新しい高度、準高度商業地域の事例を採用することが出来ており
、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,480,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[112.2]

100
[109.2]

[100.0]
100

2,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により、先行き不
透明な状況にあって、金融環境は世界規模で
緩和的になっている。

再開発が周辺で進んでいる。不動産売買市場
は現時点において新型コロナウイルス感染症
の影響による極端な値崩れ等は見られていな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０３１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北29.8m県道、中間画地		商業特定用途誘導地区 (100,800)
b	Ｂ中０３１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、東19.9m、西14.9m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中０２３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36.8m市道、東112.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	Ｂ中０２１３ -502	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	東111.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ｂ中０３３１ -2	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南30m県道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,174,644	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,109,405	100 [ 71.5]	2,950,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,950,000
b	(　 ) 4,995,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.0]	4,420,987	100 [ 145.4]	3,040,569		3,040,000
c	(　 ) 6,772,404	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	5,865,386	100 [ 191.2]	3,067,671		3,070,000
d	(　 ) 2,818,822	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,878,166	100 [ 110.7]	2,599,969		2,600,000
e	(　 ) 3,481,349	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	3,197,490	100 [ 122.2]	2,616,604		2,620,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +53.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,040,000 円／㎡]

名古屋中 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	219,994,589	81,274,876	138,719,713	84,036,000	54,683,713	（　0.9462） 51,741,729	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	1,616,929,031 円　　　　（　 2,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.44	ＳＲＣ10F1B	5,298.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	800 ％	601 ㎡	21.4 m x 28.0 m	前面道路：市道　 110.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、地下階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所を想定（フロア貸し、または部分貸し）。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	403.82	17.9	72.18	3,719	268,437	12.0	3,221,244
							0.0	0
1～ 1	店舗	489.44	53.9	263.78	5,500	1,450,790	15.0	21,761,850
							0.0	0
2～10	事務所	489.44	77.5	379.28	3,620	1,372,994	10.0	13,729,940
							0.0	0
～

～

計		5,298.22	70.8	3,749.48		14,076,173		148,552,554
								0

⑨年額支払賃料	14,076,173 円　×　12ヶ月　＝　 168,914,076 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 3,749.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,442,450 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	223,356,526 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,503,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	218,572,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	148,552,554 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,411,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 10,640 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	219,994,589 円　　　　（　 366,048 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-42	3,575 ( 3,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-30	3,208 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,529
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,470,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	45,325,076 円	230,076,526　×　　　　 19.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,568,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,931,500 円	1,490,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 81,274,876 円　（　　　　　　 135,233 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,490,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 5,298.22 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,036,000 円（　　　　　 139,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	219,994,589 円
②総費用	81,274,876 円
③純収益　①－②	138,719,713 円
④建物等に帰属する純収益	84,036,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,683,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,741,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,616,929,031 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,690,000 円／㎡）