鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２７ -512	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０２３１ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中０３３１ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,614)
d	Ａ中０１２９ -514	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ｂ中０２１３ -5	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、南7.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,440,835	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,367,610	100 [ 67.9]	3,486,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	3,800,000
b	(　 ) 2,268,633	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	2,292,021	100 [ 77.8]	2,946,042		3,210,000
c	(　 ) 2,503,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,503,129	100 [ 72.8]	3,438,364		3,750,000
d	(　 ) 2,995,910	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	2,909,113	100 [ 100.6]	2,891,762		3,150,000
e	(　 ) 1,809,112	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,807,389	100 [ 52.0]	3,475,748		3,790,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,540,000 円／㎡]

名古屋中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	355,800,445	127,109,435	228,691,010	113,928,000	114,763,010	（　0.9462） 108,588,760	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	3,393,398,750 円　　　　（　 3,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	975.85	Ｓ7F2B	7,561.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	1,117 ㎡	46.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ～２Ｆは店舗（部分貸し）、３Ｆ以上は事務所（部分貸し）、駐車場は２５台（循環式２４台、平面１台）を想定。

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

建物規模、用途等から標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	屋内駐車場	408.48

地下 1～ 1	店舗	975.85	79.9	779.70	5,670	4,420,899	12.0	53,050,788
							0.0	0
1～ 1	店舗	975.85	37.7	367.90	10,672	3,926,229	12.0	47,114,748
							0.0	0
2～ 2	店舗	975.85	85.3	832.40	6,003	4,996,897	12.0	59,962,764
							0.0	0
3～ 7	事務所	845.14	83.0	701.47	3,335	2,339,402	10.0	23,394,020
							0.0	0

計		7,561.73	72.6	5,487.35		25,041,035		277,098,400
								0

⑨年額支払賃料	25,041,035 円　×　12ヶ月　＝　 300,492,420 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 5,487.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,263,380 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	359,755,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 18,587,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	353,168,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	277,098,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,632,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	355,800,445 円　　　　（　 318,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸２７　　　　-43	3,254 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,363 円/㎡　月額支払賃料（　 3,335 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸３６　　　　-1	2,743 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,100,000 円	2,020,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,518,335 円	371,755,800　×　　　　 18.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,564,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,887,000 円	2,020,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,020,000 円	2,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,020,000 円	2,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 127,109,435 円　（　　　　　　 113,795 円／㎡）　　（経費率　　 35.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,020,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 7,561.73 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,928,000 円（　　　　　 101,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	355,800,445 円
②総費用	127,109,435 円
③純収益　①－②	228,691,010 円
④建物等に帰属する純収益	113,928,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,763,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,588,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,393,398,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,040,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　敏彦

印

TEL.

鑑定評価額

3,750,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄３丁目１３１４番外｢栄３－１３－２０｣				②地積　(㎡)	1,117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	不整形 1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗ビル等が多い繁華な商業地域	南15m市道、東側道	水道、ガス、下水	矢場町 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模複合商業施設（ナディ
アパーク）に隣接する商業地
域である。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

矢場町駅北西方

320m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ナディアパークに隣接し、繁華性が高い地域であり、今後も物販店舗・飲食店舗等が中心の地域として推移して
いくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,780,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栄エリア及び名駅エリアの高度もしくは準高度商業地域である。需要者は全国規模の商業資本、機関投資
家、ＲＥＩＴやファンドのほか、大規模な資本力を有する法人と地元優良企業、投資物件として店舗ビルやその用地を
取得する投資家である。地域の繁華性が飲食、物販店を主とするためコロナ禍で取引事態がやや慎重になっていると分
析される。取引総額は規模や利用目的によってバラツキがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、栄、錦の準高度商業地の事例を採用し比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価
格は、コロナ禍で飲食店を主とする賃料の下落、空室等を反映し、やや低位に査定された。準高度商業地においては投
資判断を行なう上で重要となる価格であるので、市場の動向をより反映した比準価格を主とするも収益性を反映した収
益価格を十分比較考量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,480,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[112.2]

100
[103.0]

[109.1]
100

3,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で経済には
先行き不透明感が残り特に飲食、アパレル関
連の商業地はその影響下にある。

栄エリアの一等地背後の商業地であるがコロ
ナ禍で飲食店、アパレル店等の賃料下落で地
価は大きく下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２７ -512	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０２３１ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中０３３１ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,614)
d	Ａ中０３２９ -11	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,440,835	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,367,610	100 [ 59.5]	3,979,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	4,340,000
b	(　 ) 2,268,633	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	2,292,021	100 [ 79.8]	2,872,207		3,130,000
c	(　 ) 2,503,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,503,129	100 [ 60.8]	4,116,988		4,490,000
d	(　 ) 1,334,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,334,241	100 [ 61.1]	2,183,700		2,380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -44.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,650,000 円／㎡]

名古屋中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	343,091,220	124,884,500	218,206,720	113,364,000	104,842,720	（　0.9462） 99,202,182	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	3,100,068,188 円　　　　（　 2,780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	975.85	Ｓ7F2B	7,561.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	1,117 ㎡	46.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２Ｆは店舗、３Ｆ以上は事務所。Ｂ２は機械式駐車場（２５台）

⑦有効率　 72.6 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	屋内駐車場	408.48			3,250

地下 1～ 1	店舗	975.85	79.9	779.70	5,000	3,898,500	10.0	38,985,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	975.85	37.7	367.90	11,000	4,046,900	15.0	60,703,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	975.85	85.3	832.40	6,000	4,994,400	10.0	49,944,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	845.14	83.0	701.47	3,250	2,279,778	10.0	22,797,780
							0.0	0

計		7,561.73	72.6	5,487.35		24,338,690		263,621,400
								0

⑨年額支払賃料	24,338,690 円　×　12ヶ月　＝　 292,064,280 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,487.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,790,166 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	351,854,446 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 10,500,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 21,741,267 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	340,613,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,621,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,478,041 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	343,091,220 円　　　　（　 307,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３６　　　　-6	3,666 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,277 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ中賃貸１３　　　　-303	3,736 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,736
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,050,000 円	2,010,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,223,800 円	362,354,446　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,797,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,793,500 円	2,010,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,010,000 円	2,010,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,010,000 円	2,010,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 124,884,500 円　（　　　　　　 111,803 円／㎡）　　（経費率　　 36.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,010,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 7,561.73 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,364,000 円（　　　　　 101,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	343,091,220 円
②総費用	124,884,500 円
③純収益　①－②	218,206,720 円
④建物等に帰属する純収益	113,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,842,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,202,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,100,068,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,780,000 円／㎡）