鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０１３０ -501	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	Ａ中０２２７ -7	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	北西30m市道、南東10.8m、南西8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ａ東０２１５ -514	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.9m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ中０２２７ -514	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北6m、南8.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	Ｂ中０２１３ -506	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北10m市道、南東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 645,717	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	657,986	100 [ 94.1]	699,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	734,000
b	(　 ) 580,795	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	552,450	100 [ 94.0]	587,713		617,000
c	(　 ) 423,500	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,689	100 [ 76.3]	550,051		578,000
d	(　 ) 573,494	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 96.8]	100 [ 110.0]	522,435	100 [ 81.1]	644,186		676,000
e	(　 ) 361,569	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	344,182	100 [ 98.0]	351,206		369,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

名古屋中 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,487,828,544	1,106,740,415	12	610,000	3,142.58	310,000	3,547.05
⑧開発法による価格	381,088,129 円　　　　（　 596,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
639 ㎡	㎡		㎡		㎡	639.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
274.34 ㎡	3,547.05 ㎡	3,188.08 ㎡	358.97 ㎡	3,142.58 ㎡	ＲＣ・15F ( 42 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.9 ％）	（ 555.1 ％）	（ 498.9 ％）	（ 56.2 ％）	（ 88.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	22.8 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

610,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新規分譲価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 610,000 円／㎡　　×　　 3,142.58 ㎡　　＝　　　　 1,916,973,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,916,973,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 322,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 322,400 円／㎡　　×　　　 3,547.05 ㎡　　＝　　　　 1,143,568,920 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,916,973,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 191,697,380 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,335,266,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	27 ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	153,357,904 円	( 8 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 129,388,064 円
	販売総額(2期)	1,571,918,516 円	( 82 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,218,079,658 円
	販売総額(3期)	191,697,380 円	( 10 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 140,360,822 円
収入合計		－	－	－	－	1,487,828,544 円
支出	建築工事費(1期)	228,713,784 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 212,063,421 円
	建築工事費(2期)	228,713,784 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 192,965,820 円
	建築工事費(3期)	686,141,352 円	( 60 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 531,690,934 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	115,018,428 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 106,645,086 円
	販売管理費(2期)	57,509,214 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 48,520,524 円
	販売管理費(3期)	19,169,738 円	( 10 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 14,854,630 円
支出合計		－	－	－	－	1,106,740,415 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,487,828,544 円　　－　　　　　　 1,106,740,415 円　　＝　　　　　 381,088,129 円 596,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -3

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　池田　雄士

印

TEL.

鑑定評価額

409,000,000 円

１㎡当たりの価格

640,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区上前津２丁目１２０８番｢上前津２－１２－９｣				②地積　(㎡)	639 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ13	マンションが多い中に事務所等も見られる地域	東15m市道、北側道	水道、ガス、下水	上前津 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

上前津駅南東方

360m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンション等が多い商住混在地域である。都心に近接することから、一定規模以上の土地はマンション用地とし
ての需要が中心である。その他、地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 688,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 592,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び隣接区に所在する都心部への接近性が良好な地域である。主たる需要者は、中堅・地場のマンシ
ョンディベロッパー等である。新型コロナウイルス感染症の影響で、素地の仕入れや新規のマンション販売は一時的に
停滞したが、夏以降は通常の状態に戻りつつあり、販売価格の下落も見られていない。特に、優良立地における用地供
給は限定的であり、需要は競合している。中心価格帯は、立地・規模等により大きく異なるため、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、市場参加者が類似するマンション適地の取引事例を採用して求めたもので
、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の共同住宅を建築して分譲することを想
定して求めたもので、主たる需要者であるマンションディベロッパーの投資採算性を反映した価格である。いずれの価
格も説得力を有するため、両価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 990,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[153.2]

[105.0]
100

640,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大により、住
宅市場は需給とも落ち込みが見られたが、後
半から回復基調に転じており、取引市場は元
に戻りつつある。

最寄り駅及び都心への接近性が優る地域であ
る。周辺では分譲・賃貸マンションの建築が
多い。素地市場は一時的に停滞したが、回復
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０２２７ -514	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北6m、南8.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ｂ中０３１５ -6	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ中０２１３ -11	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	北西9.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ａ中０３２７ -3	名古屋市中区		更地	（　）	不整形	北東7.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,474)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 573,494	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 96.8]	100 [ 110.0]	522,435	100 [ 73.9]	706,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	742,000
b	(　 ) 477,366	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	477,366	100 [ 67.8]	704,080		739,000
c	(　 ) 484,237	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	491,155	100 [ 80.2]	612,413		643,000
d	(　 ) 551,167	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	540,032	100 [ 90.3]	598,042		628,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 688,000 円／㎡]

名古屋中 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,405,242,923	1,027,179,237	12	590,000	3,142.58	300,000	3,547.05
⑧開発法による価格	378,063,686 円　　　　（　 592,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
639 ㎡	㎡		㎡		㎡	639.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
274.34 ㎡	3,547.05 ㎡	3,188.08 ㎡	358.97 ㎡	3,142.58 ㎡	ＲＣ・15F ( 42 戸) 75㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.9 ％）	（ 555.1 ％）	（ 498.9 ％）	（ 56.2 ％）	（ 88.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	22.8 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

590,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 590,000 円／㎡　　×　　 3,142.58 ㎡　　＝　　　　 1,854,122,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,854,122,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 3,547.05 ㎡　　＝　　　　 1,096,038,450 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,854,122,200 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 203,953,442 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,299,991,892 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	21 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	166,870,998 円	( 9 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 136,850,905 円
	販売総額(2期)	1,501,838,982 円	( 81 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,131,335,305 円
	販売総額(3期)	185,412,220 円	( 10 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 137,056,713 円
収入合計		－	－	－	－	1,405,242,923 円
支出	建築工事費(1期)	109,603,845 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,624,685 円
	建築工事費(2期)	109,603,845 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 91,595,933 円
	建築工事費(3期)	876,830,760 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 660,516,612 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	101,976,721 円	( 50 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 93,665,618 円
	販売管理費(2期)	101,976,721 円	( 50 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 79,776,389 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,027,179,237 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,405,242,923 円　　－　　　　　　 1,027,179,237 円　　＝　　　　　 378,063,686 円 592,000 円／㎡