鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０３１８ -23	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ中村０２０８ -526	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北9.8m市道、東9.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	Ａ中村０２１８ -16	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	南14.5m市道、東3.6m、北3.6m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)
d	Ａ中村０１３１ -518	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、北3.6m、二方路		近商絶対高３１ｍ高度 (80,300)
e	Ａ中村０１３１ -524	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	南24.5m県道、北3.6m、二方路		近商絶対高４５ｍ高度 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,750	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,174	100 [ 100.0]	212,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 219,058	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	207,990	100 [ 90.9]	228,812		229,000
c	(　 ) 214,761	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	223,773	100 [ 100.9]	221,777		222,000
d	(　 ) 205,119	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	230,144	100 [ 111.2]	206,964		207,000
e	(　 ) 259,580	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	282,476	100 [ 132.0]	213,997		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

名古屋中村 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,199,189	4,406,920	15,792,269	12,771,000	3,021,269	（　0.9394） 2,838,180	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	81,090,857 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.00	ＲＣ7	941.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	519 ㎡	24.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階以上ファミリータイプ（平均専用面積約６０㎡程度）の共同住宅、駐車場は平面２台、機械式６台を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

共用通路、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	66.4	102.90	2,950	303,555	8.0	2,428,440
							0.0	0
2～ 7	住宅	131.00	91.6	120.00	1,900	228,000	2.0	456,000
							0.0	0
～

～

～

計		941.00	87.4	822.90		1,671,555		5,164,440
								0

⑨年額支払賃料	1,671,555 円　×　12ヶ月　＝　 20,058,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 822.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,058,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,060,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,150,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,164,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,199,189 円　　　　（　 38,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-78	3,103 ( 2,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,970 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-61	1,977 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	3,051
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,075,000 円	215,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	636,320 円	21,210,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,010,200 円	215,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,406,920 円　（　　　　　　 8,491 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 941.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,771,000 円（　　　　　 24,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,199,189 円
②総費用	4,406,920 円
③純収益　①－②	15,792,269 円
④建物等に帰属する純収益	12,771,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,021,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,838,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,090,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋中村 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-20

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　長谷川　明子

印

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区本陣通５丁目７番				②地積　(㎡)	519 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層の店舗兼共同住宅等が多い商業地域	南24.5m県道	水道、ガス、下水	本陣 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ県道

交通

施設

本陣駅西方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋駅西側の幹線及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の企業、個人事業者
、投資家等である。店舗兼共同住宅等が多い地域で更地の供給は少ない。景気の後退局面が鮮明になり物件の選別化が
強まっているが、不動産への投資需要は回復基調にあって新型コロナの影響が軽微な住居系用途での利用が可能な地域
の需要は底堅い。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は標準地が地下鉄駅徒歩圏内に位置し、収益性に着目した需要も見られ一定の説得力は認められるが、建築費
の高止まりに加え賃貸市場の不透明感が強まっており不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格で
あり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 270,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[101.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資需要は回復状況にあって不動産市況も落
ち着きを取り戻してきたが、物件の選別化が
より厳しくなっている。

店舗兼共同住宅等が多い商業地域。投資需要
が戻りつつある中で、住居系での利用が可能
な立地性から需要は回復しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０３１８ -23	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南24.5m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ｂ中村０３３１ -6	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	北24.6m県道、南4m、二方路		商業 (100,400)
c	Ａ中村０２３１ -540	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	南東24.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ中村０２０８ -510	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24.6m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ｂ中村０３０１ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北24.6m県道、東9.6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,750	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,174	100 [ 100.0]	212,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 330,350	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	336,424	100 [ 142.8]	235,591		236,000
c	(　 ) 324,138	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	323,166	100 [ 127.4]	253,662		254,000
d	(　 ) 185,192	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,636	100 [ 100.0]	184,636		185,000
e	(　 ) 351,989	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	372,453	100 [ 135.5]	274,873		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

名古屋中村 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,158,001	4,477,960	15,680,041	13,068,000	2,612,041	（　0.9394） 2,453,751	（ 3.6 - 0.1 ） 3.5％
	⑧収益価格	70,107,171 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	ＲＣ7	941.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	519 ㎡	24.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

建築規模から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	66.4	102.90	2,980	307,000	8.0	2,456,000
							0.0	0
2～ 7	共同住宅	131.00	91.6	120.00	1,860	223,000	2.0	446,000
							1.0	223,000
～

～

～

計		941.00	87.4	822.90		1,645,000		5,132,000
								1,338,000

⑨年額支払賃料	1,645,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,740,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 822.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,740,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,044,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,847,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,132,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,338,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 261,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,158,001 円　　　　（　 38,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中村賃貸１８　　　　-65	1,691 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,895 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-74	1,815 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,769
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,100,000 円	220,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	626,760 円	20,892,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	220,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,477,960 円　（　　　　　　 8,628 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9394

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 941.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,068,000 円（　　　　　 25,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,158,001 円
②総費用	4,477,960 円
③純収益　①－②	15,680,041 円
④建物等に帰属する純収益	13,068,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,612,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,107,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）