別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋中村 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介 印  TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区猪之越町１丁目８１番 ｢猪之越町１－５－１３｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 本陣 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 本陣駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地もみられる住宅地域である。今後は未利用地が宅地化され住宅地域として熟成が進むものと期待される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中村区北部、北西部に位置する地下鉄東山線、名鉄名古屋本線沿線の住宅地域である。需要者は中村区 及び周辺に居住する一次取得者層が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により一時的な販売の落ち込みや用 地仕入の抑制はあったものの、中村区北部、北西部の住宅需要は底堅く、地価も安定しつつある。取引の中心となる価 格帯は、土地のみで１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。 一方収益価格は、間口が狭く賃貸経営が不向きな土地であるため試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の地域で あり、取引に当たっては収益性が考慮されることは少なく、市場性、居住の快適性が重視されることから市場の動向を 反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [109.0] 100 [137.5] [109.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により国内 景気は厳しい状況にあるが、中村区内の住宅 取得需要は安定している。 最寄駅からやや距離のある住宅地域。需給バ ランスは安定しつつあり、地価も横ばい～若 干の下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％