鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２０４ -26	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		工業高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０３１６ -9	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北西9.8m、北東6m、三方路		準工高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ西０２１６ -543	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、北7.9m、南8m、三方路		２住居高度地区最高31m (80,200)
d	Ａ北名古屋０２２４ -556	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、北6.2m、角地		１住居 (60,200)
e	Ａ北名古屋０３２４ -25	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		準工地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,364	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,709	100 [ 96.0]	90,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,300
b	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	90,404	100 [ 105.0]	86,099		86,100
c	(　 ) 134,273	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	130,884	100 [ 106.6]	122,780		123,000
d	(　 ) 70,233	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	75,082	100 [ 86.2]	87,102		87,100
e	(　 ) 69,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	71,045	100 [ 79.6]	89,253		89,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,200 円／㎡]

名古屋西 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,039,383	467,836	1,571,547	1,002,850	568,697	（　0.9438） 536,736	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,182,000 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	92.56	Ｓ2	171.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別工業地区	70 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	8.0 m x 22.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての工場兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	171.89	100.0	171.89	1,072	184,266	3.0	552,798
							0.0	0
～

～

～

～

計		171.89	100.0	171.89		184,266		552,798
								0

⑨年額支払賃料	184,266 円　×　12ヶ月　＝　 2,211,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,211,192 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,895 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,034,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,798 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,039,383 円　　　　（　 11,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-904	1,052 ( 1,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,075 円/㎡　月額支払賃料（　 1,072 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-908	1,022 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,336 円	2,211,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,100 円	15,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,836 円　（　　　　　　 2,571 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

75 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 171.89 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 75 ％　＋　0.0696 × 15 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,002,850 円（　　　　　 5,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,039,383 円
②総費用	467,836 円
③純収益　①－②	1,571,547 円
④建物等に帰属する純収益	1,002,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	568,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	536,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,182,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋西 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 9-2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　眞下　弘

印

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区こも原町１８２番				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）特別工業地区 (70,200)
	1:3	事務所Ｓ2	中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	下小田井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

下小田井駅北西方

1.1km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は見られず、今後も中小工場、倉庫等が混在する工業地域として維持するものと予測する
。新型コロナウイルス感染症拡大が影響し、地価の先行きは見通せない状況にある。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中小工場及び倉庫等が見受けられる名古屋市及びその周辺市町の工業地域が圏域である。需要者
の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人及び法人の中小工場・倉庫事業者等と推測される。各方面への物流拠点とし
て幹線道路及び高速道路ＩＣへの乗り入れには好立地であるが、新型コロナウイルス感染症拡大による経済不安が不動
産需要へ影響を及ぼしている。中心価格帯は、業種、立地、画地規模等が一様ではないため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

倉庫兼事務所を想定し収益価格を求めたが、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は低位に求められた。当地域は自用
目的の取引が中心で、適正な賃料水準が形成されていない。また、得られた収益価格は想定要素が多いことから信頼性
にやや欠ける。したがって、本件では、収益価格を参考程度とし、市場実勢を反映している取引価格による比準価格を
重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,000 円／㎡

[ 99.9]
100

100
[100.0]

100
[ 89.7]

[100.0]
100

88,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による経済の
停滞が企業の設備投資等に影響を及ぼしてい
る。

地域要因に特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２０４ -26	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		工業高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０３１６ -9	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北西9.8m、北東6m、三方路		準工高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ北名古屋０３２９ -10	北名古屋市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、南7m、角地		準工 (70,200)
d	Ａ北名古屋０３２４ -25	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		準工地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,364	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,709	100 [ 91.2]	95,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	90,404	100 [ 111.1]	81,372		81,400
c	(　 ) 90,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,409	100 [ 103.3]	87,521		87,500
d	(　 ) 69,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	71,045	100 [ 79.6]	89,253		89,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

名古屋西 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,037,988	495,290	1,542,698	1,097,820	444,878	（　0.9438） 419,876	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,747,417 円　　　　（　 48,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別工業地区	70 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	8.0 m x 22.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫兼事務所	90.00	100.0	90.00	1,023	92,070	3.0	276,210
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		184,140		552,420
								0

⑨年額支払賃料	184,140 円　×　12ヶ月　＝　 2,209,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,209,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,032,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,420 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,037,988 円　　　　（　 11,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-902	1,030 ( 999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-908	1,022 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,290 円	2,209,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,400 円	17,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 495,290 円　（　　　　　　 2,721 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,097,820 円（　　　　　 6,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,037,988 円
②総費用	495,290 円
③純収益　①－②	1,542,698 円
④建物等に帰属する純収益	1,097,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	444,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,747,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,100 円／㎡）