鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０３３０ -29	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東30m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	Ｂ西０２０９ -503	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	南33.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ北０３１９ -8	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ｂ西０２０９ -508	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ａ北０３２６ -19	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m国道、北東6m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	257,819	100 [ 80.8]	319,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 246,658	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	250,218	100 [ 75.7]	330,539		331,000
c	(　 ) 271,406	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	245,252	100 [ 71.3]	343,972		344,000
d	(　 ) 424,714	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	416,134	100 [ 112.7]	369,240		369,000
e	(　 ) 274,219	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	260,116	100 [ 80.7]	322,325		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

名古屋西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,044,753	3,559,528	12,485,225	10,560,800	1,924,425	（　0.9342） 1,797,798	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	44,944,950 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅	118.00	ＲＣ7	761.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	14.5 m x 12.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は事務所等、３階以上は１ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	116.20	24.4	28.35	2,978	84,426	6.0	506,556
							0.0	0
2～ 2	事務所	118.00	96.6	113.99	2,382	271,524	6.0	1,629,144
							0.0	0
3～ 7	住宅	105.40	96.2	101.39	1,985	201,259	2.0	402,518
							0.0	0
～

～

計		761.20	85.3	649.29		1,362,245		4,148,290
								0

⑨年額支払賃料	1,362,245 円　×　12ヶ月　＝　 16,346,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 649.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,346,940 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,204,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,006,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,148,290 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,044,753 円　　　　（　 88,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-16	2,085 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.1]	100 [101.0]	1,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,988 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-14	1,988 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,991
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	516,328 円	17,210,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,608,200 円	172,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,559,528 円　（　　　　　　 19,666 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 761.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,560,800 円（　　　　　 58,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,044,753 円
②総費用	3,559,528 円
③純収益　①－②	12,485,225 円
④建物等に帰属する純収益	10,560,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,924,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,797,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,944,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-6

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　本郷　太郎

印

TEL.

鑑定評価額

58,800,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区城西１丁目５０１番２外｢城西１－５－３｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	事務所兼共同住宅ＲＣ7	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	南50m国道	水道、ガス、下水	浅間町 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

浅間町駅東方

220m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

商住混在性を有する幹線道路沿いの商業地域であり、賃貸・分譲マンション等住居系用途の増加も認められるが
、当面は現状のまま推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は西区を中心とする主として幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業等の法人が中心とな
るが、分譲マンション建設を目的とした不動産業者のほか収益物件については投資ファンド等も需要者として想定され
る。名駅及び栄地区に近いマンション等も混在する商業地域であり、需要は堅調であったが新型コロナウイルス感染症
の影響により市況は停滞している。取引総額は規模・用途等に応じて多様性が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主として幹線道路沿いの事例を収集し試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における
投資収益性は市内の主要商業エリアと比較しやや劣ることから収益価格はやや低く査定されている。以上を勘案し本件
では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    318,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が不動産市
況に波及し、地価動向の先行きは不透明な状
況となっている。

市中心部に近接する主要幹線道路沿いに位置
し、稀少性から需要は堅調であったが新型コ
ロナウイルス感染症の影響を受け地価は弱含
みに転じている。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ西０２０９ -506	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南29.9m県道、北7.9m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ西０２１６ -517	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北30m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ西０３１６ -26	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ西０２１６ -529	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,953	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	349,735	100 [ 106.1]	329,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 242,187	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	312,152	100 [ 93.6]	333,496		333,000
c	(　 ) 221,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	219,976	100 [ 65.1]	337,905		338,000
d	(　 ) 425,840	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.6]	483,864	100 [ 139.9]	345,864		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 338,000 円／㎡]

名古屋西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,944,269	3,556,295	12,387,974	10,560,800	1,827,174	（　0.9342） 1,706,946	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	42,673,650 円　　　　（　 236,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅	118.00	ＲＣ7	761.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	14.5 m x 12.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は事務所フロアー貸し、３階以上は平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	116.20	24.4	28.35	2,958	83,859	6.0	503,154
							0.0	0
2～ 2	事務所	118.00	96.6	113.99	2,366	269,700	6.0	1,618,200
							0.0	0
3～ 7	住宅	105.40	96.2	101.39	1,972	199,941	2.0	399,882
							0.0	0
～

～

計		761.20	85.3	649.29		1,353,264		4,120,764
								0

⑨年額支払賃料	1,353,264 円　×　12ヶ月　＝　 16,239,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 649.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,239,168 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,197,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,905,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,120,764 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,944,269 円　　　　（　 88,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-18	1,985 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,975 円/㎡　月額支払賃料（　 1,972 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ西賃貸１６　　　　-25	1,829 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,925
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	513,095 円	17,103,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,608,200 円	172,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,556,295 円　（　　　　　　 19,648 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9342

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 761.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,560,800 円（　　　　　 58,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,944,269 円
②総費用	3,556,295 円
③純収益　①－②	12,387,974 円
④建物等に帰属する純収益	10,560,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,827,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,706,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,673,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,000 円／㎡）