鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０３０４ -37	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東33m国道、北西5.1m、二方路		商業 (90,400)
b	Ａ西０３１６ -4	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	長方形	西40m県道、東8.3m、二方路		商業 (90,400)
c	Ａ北０３２６ -9	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、北8m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)
d	Ａ北０３２６ -28	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、北12.3m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)
e	Ａ北０２２３ -542	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	187,627	100 [ 119.9]	156,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 288,319	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	273,071	100 [ 155.3]	175,835		176,000
c	(　 ) 206,482	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,076	100 [ 121.3]	160,821		161,000
d	(　 ) 158,629	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	155,353	100 [ 93.8]	165,622		166,000
e	(　 ) 120,350	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,387	100 [ 74.3]	160,682		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

名古屋西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,496,334	3,325,832	12,170,502	10,541,700	1,628,802	（　0.9540） 1,553,877	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,846,925 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.75	Ｓ4	900.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	13.8 m x 26.3 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はファミリータイプで平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

同種・同規模建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	283.75	75.0	212.81	2,277	484,568	8.0	3,876,544
							0.0	0
2～ 3	住宅	223.04	92.0	205.20	1,518	311,494	2.0	622,988
							0.0	0
4～ 4	住宅	170.92	92.0	157.25	1,548	243,423	2.0	486,846
							0.0	0
～

～

計		900.75	86.6	780.46		1,350,979		5,609,366
								0

⑨年額支払賃料	1,350,979 円　×　12ヶ月　＝　 16,211,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,211,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,343,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,444,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,609,366 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,496,334 円　　　　（　 42,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸０９　　　　-9	1,426 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,521 円/㎡　月額支払賃料（　 1,518 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１８　　　　-10	1,304 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,373
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	503,632 円	16,787,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,486,600 円	159,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,500 円	159,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,325,832 円　（　　　　　　 9,162 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 900.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0640 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,541,700 円（　　　　　 29,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,496,334 円
②総費用	3,325,832 円
③純収益　①－②	12,170,502 円
④建物等に帰属する純収益	10,541,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,628,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,553,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,846,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-3

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　市川　隆治

印

TEL.

鑑定評価額

59,500,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区南川町４６番１外				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、営業所、マンション等の混在する商業地域	南西25m県道	水道、ガス、下水	庄内緑地公園 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

庄内緑地公園駅北西方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

交通量が多く背後地の熟成度も高い商業地域として、用途的には現状のまま推移すると予測した。新型コロナウ
イルス感染症の影響が飲食店等の経営を圧迫しており、当該地域の地価は当面弱含みと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市西区のほか隣接する北区内の幹線または準幹線沿いに形成された商業地域一円である。需要者
の中心は、郊外型沿道サービス店舗用地を求める事業者や事務所用地を求める法人等。新型コロナウイルス感染症の影
響により商業地への需要は減退しており、当該地域の地価も下落に転じた。市場での需要の中心となる価格帯について
は、取引される画地規模によりばらつきがあり把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣地域は自用の店舗、営業所等を中心とした熟成度の高い地域であり、市場での取引価格に見合う賃料水準に達
しておらず、収益価格は低位に留まった。他方、比準価格は個別事情を含むものの、市場の実態を反映した実証的価格
である。以上により、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向も検討のうえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-6               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    164,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区内の不動産取引件数は、一昨年まで高水
準で推移していたが、新型コロナウイルス感
染症の影響でやや減少傾向が見られた。

価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は
ないが、新型コロナウイルス感染症の影響に
より地価は下落に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２０４ -541	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ西０２０４ -517	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ西０２０４ -502	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	台形	南16m県道、西4.7m、角地		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ西０２０４ -545	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	西7.2m市道、南4m、角地		準工高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,243	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	155,296	100 [ 92.9]	167,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 186,388	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	197,611	100 [ 99.0]	199,607		200,000
c	(　 ) 157,858	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	150,572	100 [ 84.8]	177,561		178,000
d	(　 ) 184,547	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	173,123	100 [ 103.3]	167,592		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

名古屋西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,289,819	3,536,079	12,753,740	11,240,100	1,513,640	（　0.9540） 1,444,013	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	36,100,325 円　　　　（　 99,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	283.75	Ｓ4	900.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	13.8 m x 26.3 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸しの店舗、２～４階は専有面積約５０㎡、住居タイプ２～３ＤＫの４階建ての店舗兼共同住宅を想定する。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	283.75	75.0	212.81	2,373	504,998	5.0	2,524,990
							0.0	0
2～ 3	住宅	223.04	92.0	205.20	1,582	324,626	2.0	649,252
							0.0	0
4～ 4	住宅	170.92	92.0	157.25	1,614	253,802	2.0	507,604
							0.0	0
～

～

計		900.75	86.6	780.46		1,408,052		4,331,098
								0

⑨年額支払賃料	1,408,052 円　×　12ヶ月　＝　 16,896,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,896,624 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,223,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,249,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,331,098 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,289,819 円　　　　（　 44,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１６　　　　-7	1,468 ( 1,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,582 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸１８　　　　-9	1,821 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	524,179 円	17,472,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,692,300 円	181,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,500 円	181,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,536,079 円　（　　　　　　 9,741 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 900.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0900 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,240,100 円（　　　　　 30,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,289,819 円
②総費用	3,536,079 円
③純収益　①－②	12,753,740 円
④建物等に帰属する純収益	11,240,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,513,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,444,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,400 円／㎡）