別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴 印  TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区香呑町２丁目５４番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、駐 車場等が混在する住 宅地域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 庄内通 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ市道 交通 施設 庄内通駅南東方 860m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成の高い住宅地域であるが、世帯の交代や建築物等の更新の停滞は見られない。地価については全般的に一昨 年前までは堅調であったがコロナ収束が見通せず現状で中長期予測を立てるのは非常に困難である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね当区中心部ないし北区に隣接する地域の低層住宅地域と判断される。主な需要者は当市若しくは周辺 市在勤の給与所得者層或いは旧来からの市内在住者等による戸建住宅建築希望者層と推定する。当該地域は対象標準地 周辺に大型店、総合医療施設、大規模公園等が配置され居住性も良い。新型コロナ感染症の市場への負の影響も想定以 下と思料した。住宅地としての成約価格帯は標準的な画地規模で約２，５００万円前後を基底とした水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は過去１年以内に生じた不動産取引等から抽出した適正な土地価格から取引事情の有無を吟味し価格形成要因 の比較を行い適切に試算されたもので実証的で説得力が高い。一方、対象標準地では収益価格の試算はなしえなかった ものの周辺地域ではファミリータイプを中心に一定の賃貸需要は認められるため評価の過程において収益還元法の考え 方は参酌した。よって現実市場の動向をほぼ適切に反映している比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    286,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [105.8] 100 [156.8] [109.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年中までの地価上昇傾向が、昨年から の新型コロナウィルス感染症の影響で一転し て踊り場状態となり、不動産市場にも不透明 感がみられる。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域で、特に変動要因はないが生活利便性や居 住環境により需要は根強い。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％