別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　本郷　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区中小田井２丁目１４９番３ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 中小田井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 中小田井駅南西方 800m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 庄内川以北の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状のまま推移するも のと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西区北西部を中心とした庄内川以北の住宅地域である。一般住宅、アパート等が見られる地域で、 住宅建築を目的とした自用目的の取引が中心となり、地価は安定的に推移していたが新型コロナウイルス感染症の影響 により需要は弱含みとなっている。需要の中心は土地総額で１５～２５百万円程度、新築戸建で２５～３５百万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の代替競争関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の 不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用し ない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動 向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [ 99.0] 100 [122.6] [100.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が不動産市 況に波及し、地価動向の先行きは不透明な状 況となっている。 西区内における住宅地価格としての相対的な 割安感から需要は堅調であったが、新型コロ ナウイルス感染症の影響を受け需要は弱含み に転じている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％