鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０３２６ -27	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南9m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ北０２２６ -507	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m国道、中間画地		商業 (90,500)
c	Ａ北０３２６ -3	名古屋市北区		更地	（　）	台形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (85,254)
d	Ａ北０２１９ -23	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	東40m国道、中間画地		商業 (100,400)
e	Ａ北０３２６ -19	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m国道、北東6m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	278,313	100 [ 63.5]	438,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +14.3 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 114.3] 　　　　 100	501,000
b	(　 ) 386,061	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.1]	419,116	100 [ 83.0]	504,959		577,000
c	(　 ) 302,496	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	315,870	100 [ 59.1]	534,467		611,000
d	(　 ) 277,177	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	281,420	100 [ 59.2]	475,372		543,000
e	(　 ) 274,219	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	260,116	100 [ 57.3]	453,955		519,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 539,000 円／㎡]

名古屋北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,621,688	21,488,981	84,132,707	70,707,000	13,425,707	（　0.9331） 12,527,527	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	305,549,439 円　　　　（　 370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	592.08	ＲＣ10	4,260.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	767 ％	826 ㎡	24.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫ約４０㎡、各階９戸）を想定。駐車場は機械式計３２台を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	424.00	60.2	255.25	3,929	1,002,877	6.0	6,017,262
							1.0	1,002,877
2～10	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,245	821,446	2.0	1,642,892
							1.0	821,446
～

～

～

計		4,260.25	83.3	3,548.35		8,395,891		20,803,290
								8,395,891

⑨年額支払賃料	8,395,891 円　×　12ヶ月　＝　 100,750,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,548.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,750,692 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,306,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,356,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,803,290 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,395,891 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,065,792 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,621,688 円　　　　（　 127,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸１９　　　　-501	1,973 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,245 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸２３　　　　-1	2,271 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,550,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,229,881 円	107,662,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,054,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,435,000 円	1,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,488,981 円　（　　　　　　 26,016 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,110,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,707,000 円（　　　　　 85,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,621,688 円
②総費用	21,488,981 円
③純収益　①－②	84,132,707 円
④建物等に帰属する純収益	70,707,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,425,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,527,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,549,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 5-12

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　大矢知　哲也

印

TEL.

鑑定評価額

444,000,000 円

１㎡当たりの価格

537,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外｢大曽根３－１４－２０｣				②地積　(㎡)	826 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,767)
	不整形 1:2	病院Ｓ7F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西40m県道、背面道	水道、ガス、下水	大曽根近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

大曽根近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、当面現状のまま進んでいくものと予測する。地
価水準は新型コロナウイルス感染症による市場の停滞から下落傾向であったが、回復に伴い戻りつつある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 424,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び周辺区の繁華性の高い商業地域である。主な需要者は資金力を有する法人、投資家、分譲・賃貸
マンション業者等である。主要駅近くの不動産需要は高い状態が続いていたが、新型コロナウイルス感染症により市場
は一時停滞していた。その後、需給動向は以前の状態に戻りつつある。需要の中心価格帯は利用目的や規模によって異
なるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃
貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、想定部分が大きく比準価格と比してやや精度が劣る。従って
、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 64.4]

[114.3]
100

538,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    547,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は概ね横ばいで推移。地域経済は
新型コロナウイルス感染症の影響により停滞
していたが、各種政策の後押しにより、持ち
直しつつある。

近隣地域は繁華性の高い商業地域である。新
型コロナウイルス感染症により市場は停滞し
ていたが、需要は持ち直しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０２１６ -529	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	南30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ｂ西０２０９ -506	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南29.9m県道、北7.9m、角地		商業 (100,400)
c	Ａ北０２２６ -507	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m国道、中間画地		商業 (90,500)
d	Ａ北０２１９ -525	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 425,840	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.6]	483,864	100 [ 101.5]	476,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +14.3 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 114.3] 　　　　 100	545,000
b	(　 ) 365,953	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	349,735	100 [ 79.4]	440,472		503,000
c	(　 ) 386,061	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.1]	419,116	100 [ 78.7]	532,549		609,000
d	(　 ) 242,980	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,064	100 [ 50.2]	478,215		547,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

名古屋北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,118,998	21,589,142	85,529,856	70,152,000	15,377,856	（　0.9348） 14,375,220	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	350,615,122 円　　　　（　 424,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	592.08	ＲＣ10	4,260.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	767 ％	826 ㎡	24.0 m x 42.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は１ＬＤＫ約４０㎡の単身用（各階９戸、計８１戸）を想定。駐車場はタワー式計３２台を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	424.00	60.2	255.25	3,888	992,412	7.0	6,946,884
							3.0	2,977,236
2～ 4	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,287	836,813	2.0	1,673,626
							1.0	836,813
5～ 7	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,333	853,645	2.0	1,707,290
							1.0	853,645
8～10	共同住宅	426.25	85.8	365.90	2,378	870,110	2.0	1,740,220
							1.0	870,110
～

計		4,260.25	83.3	3,548.35		8,674,116		22,310,292
								10,658,940

⑨年額支払賃料	8,674,116 円　×　12ヶ月　＝　 104,089,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,548.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,089,392 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 6,660,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,341,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,310,292 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 209,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,658,940 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,567,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,118,998 円　　　　（　 129,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-17	2,408 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,287 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-6	2,517 ( 2,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,335
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,550,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,330,042 円	111,001,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,054,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,435,000 円	1,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,110,000 円	1,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,589,142 円　（　　　　　　 26,137 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9348

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,110,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,152,000 円（　　　　　 84,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,118,998 円
②総費用	21,589,142 円
③純収益　①－②	85,529,856 円
④建物等に帰属する純収益	70,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,377,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,375,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,615,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 424,000 円／㎡）