鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０２１９ -525	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ北０３２６ -1	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北32.8m市道、南7.2m、二方路		商業 (100,400)
c	Ａ西０３１６ -4	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	長方形	西40m県道、東8.3m、二方路		商業 (90,400)
d	Ａ西０３１６ -10	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西50m国道、東15m、北7.9m、三方路		商業 (100,360)
e	Ａ西０３０４ -37	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東33m国道、北西5.1m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,980	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,064	100 [ 86.4]	277,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 235,996	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	239,130	100 [ 90.0]	265,700		282,000
c	(　 ) 288,319	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	273,071	100 [ 86.4]	316,054		335,000
d	(　 ) 289,644	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	269,342	100 [ 120.0]	224,452		238,000
e	(　 ) 193,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	187,627	100 [ 71.2]	263,521		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

名古屋北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,380,354	11,716,473	41,663,881	36,703,000	4,960,881	（　0.9362） 4,644,377	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	113,277,488 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	287.10	ＲＣ9	2,583.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	25.5 m x 22.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階はフロアー貸しの店舗、事務所、３～９階は専有面積約６０㎡、住居タイプ２～３ＬＤＫの９階建ての建物を想定する。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

建物の用途、規模等から判定する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.10	79.9	229.39	3,202	734,507	6.0	4,407,042
							3.0	2,203,521
2～ 2	事務所	287.10	83.4	239.44	2,491	596,445	3.0	1,789,335
							1.0	596,445
3～ 9	共同住宅	287.10	83.6	240.02	1,779	426,996	2.0	853,992
							1.0	426,996
～

～

計		2,583.90	83.2	2,148.97		4,319,924		12,174,321
								5,788,938

⑨年額支払賃料	4,319,924 円　×　12ヶ月　＝　 51,839,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,148.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,839,088 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,159,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,839,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,174,321 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,788,938 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,424,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,380,354 円　　　　（　 94,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸０４　　　　-27	1,645 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,779 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ北賃貸２６　　　　-19	1,567 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,741
c	Ｂ北賃貸１９　　　　-501	1,973 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,013

名古屋北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,890,000 円	578,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,619,973 円	53,999,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,404,300 円	578,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	867,000 円	578,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	578,000 円	578,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,716,473 円　（　　　　　　 20,811 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	578,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,583.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,703,000 円（　　　　　 65,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,380,354 円
②総費用	11,716,473 円
③純収益　①－②	41,663,881 円
④建物等に帰属する純収益	36,703,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,960,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,644,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,277,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋北 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 5-6

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　藤嶋　洋一

印

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	葬祭会館ＲＣ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域	東40m国道、南側道	水道、ガス、下水	黒川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

黒川駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗、事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当面は現状程度の地域環境を維持するものと思わ
れるが、地価水準は若干弱含み状態で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び隣接する西区、東区等の幹線道路沿いの商業地域一円。当該地域は地下鉄最寄駅から徒歩圏内の
幹線道路沿いに位置し、商住多様な用途に供されている地域である。需要者は郊外型店舗を展開する法人及びそれらに
賃貸を目論む投資家、営業所・クリニック等自用目的の法人個人、賃貸・分譲マンションのデベロッパー等多岐に亘る
。価格は規模等により区々であるため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地類似の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価
格は収益性を反映した合理的な価格で、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要因の割合が高い。よって、
収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[120.2]

[106.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による景気の
先行き不透明感が高まっており、名古屋市北
区商業地の地価は若干弱含みに推移している
。

黒川駅に近い幹線道路沿いの商業地域である
が、不動産需要の減少等が認められるため、
この１年間での地価はやや下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０２１９ -525	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	東40m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ北０２２６ -32	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東30m市道、北5.4m、角地		近商高度地区最高45m (90,300)
c	Ａ北０２２６ -508	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西21m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	Ａ北０３２６ -1	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北32.8m市道、南7.2m、二方路		商業 (100,400)
e	Ａ北０３２６ -21	名古屋市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、西6m、北4m、三方路		準工高度地区最高45m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,980	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,064	100 [ 91.2]	263,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 196,348	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	206,529	100 [ 82.9]	249,130		264,000
c	(　 ) 212,180	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	210,270	100 [ 88.5]	237,593		252,000
d	(　 ) 235,996	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	239,130	100 [ 94.0]	254,394		270,000
e	(　 ) 238,644	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	221,248	100 [ 88.4]	250,281		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

名古屋北 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,541,353	11,204,057	42,337,296	37,646,700	4,690,596	（　0.9331） 4,376,795	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	106,751,098 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	287.10	ＲＣ9	2,583.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	25.5 m x 22.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（共にフロア貸し）、３～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.10	79.9	229.39	3,290	754,693	6.0	4,528,158
							0.0	0
2～ 2	事務所	287.10	83.4	239.44	2,833	678,334	6.0	4,070,004
							0.0	0
3～ 9	住宅	287.10	83.6	240.02	1,828	438,757	2.0	877,514
							0.0	0
～

～

計		2,583.90	83.2	2,148.97		4,504,326		14,740,760
								0

⑨年額支払賃料	4,504,326 円　×　12ヶ月　＝　 54,051,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,148.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,051,912 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,810,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,401,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,740,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,037 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,541,353 円　　　　（　 95,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-18	1,920 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,021	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,828 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-27	1,645 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,955,000 円	591,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,686,357 円	56,211,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,023,500 円	591,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,204,057 円　（　　　　　　 19,901 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	591,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,583.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,646,700 円（　　　　　 66,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,541,353 円
②総費用	11,204,057 円
③純収益　①－②	42,337,296 円
④建物等に帰属する純収益	37,646,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,690,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,376,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,751,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）