別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -18 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区長田町３丁目４９番３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多いアパ ート等も見られる住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼ヶ坂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 尼ヶ坂駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。都心部に比較的近いものの、需要は 若干減少しており、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を中心に、西区、東区等の隣接地域を含む住宅地域一円。需要者の中心は、地価水 準が高い駅徒歩圏内の地域は二次取得者層、地価水準が低い地域は一次取得者層が主体で、周辺市区町からの転入も見 られる。土地は２，０００～３，５００万円程度、新築の戸建物件は３，５００～５，５００万円程度が取引の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭い住宅地で、採算性のある収益物件を建てられないため、収益還元法は適用 しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向を勘案した結果、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [101.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による景気の 先行き不透明感が高まっており、名古屋市北 区住宅地の地価は若干弱含みに推移している 。 尼ヶ坂駅から徒歩圏内にある旧来からの混在 住宅地域であるが、不動産需要の減少等が認 められ、この１年間での地価は若干下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％